Cuando compras una vivienda de segunda mano, la documentación que debes solicitar al vendedor antes de la firma es la siguiente:
La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento que acredita quién es el titular legal del inmueble y si existen cargas, hipotecas o embargos sobre él. Puedes solicitarla directamente a través del Colegio de Registradores de España. Antes de dar cualquier paso, este documento es imprescindible: sin él no puedes saber si la vivienda está libre de deudas o si el vendedor es realmente su dueño.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley para toda vivienda que se ponga en venta o alquiler en España, según elReal Decreto 390/2021. Clasifica el consumo energético del inmueble con una letra de la A a la G. Si el vendedor no lo aporta, no puede formalizar la operación legalmente.
La cédula de habitabilidad certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y puede usarse como residencia. Su exigencia varía según las comunidades autónomas, pero en la mayoría es obligatoria para comprar una vivienda. Sin ella, podrías tener problemas para contratar suministros como el agua o la luz.
Los recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) demuestran que el vendedor está al día con Hacienda. Si hay deudas pendientes, como comprador podrías heredarlas. Lo mismo ocurre con las cuotas de la comunidad: solicita siempre el certificado expedido por el administrador de fincas o el presidente de la comunidad de propietarios que acredite que no existen deudas. Este documento es, además, obligatorio para la firma ante notario.
Antes de firmar la escritura pública, el proceso de compra pasa por una fase de reserva o compromiso. Aquí es donde entra en juego la documentación para la reserva de una casa.
La reserva es un compromiso informal previo, normalmente acompañado de una señal económica, que aparta la vivienda del mercado mientras se prepara la documentación. No tiene tanta fuerza legal como el contrato de arras.
El contrato de arras es el acuerdo formal entre comprador y vendedor que compromete a ambas partes a cerrar la operación. Para que te proteja correctamente, debe incluir:
Es el paso previo a la firma ante notario y debe redactarse con cuidado, ya que tiene plena validez legal.
Si necesitas financiación, el banco requerirá documentación extra antes de aprobar el préstamo hipotecario. Generalmente te pedirán:
El Banco de España ofrece información detallada sobre los derechos del comprador en el proceso hipotecario, incluyendo la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que el banco debe entregarte antes de la firma.
La escritura pública es el documento definitivo que convierte al comprador en el nuevo propietario legal de la vivienda. Para formalizarla ante notario necesitarás llevar:
El notario comprobará que toda la documentación adecuada está en regla y que la operación cumple con los requisitos legales antes de dar fe de la firma. Una vez firmada, es fundamental inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que tu titularidad quede protegida frente a terceros.
Llevar toda la documentación lista ese día no solo agiliza el trámite, sino que garantiza que el proceso de compra cierre sin imprevistos.
¿Qué pasa si el vendedor no tiene la documentación al día?
No deberías avanzar en la operación hasta que el vendedor regularice su situación. La falta de documentos como la cédula de habitabilidad, el certificado energético o el certificado de deudas con la comunidad puede bloquearte el proceso notarial y exponerte a problemas legales o económicos después de la compra. Tienes todo el derecho de exigirla antes de comprometerte con ningún acuerdo.
¿Es necesario contratar a un gestor o abogado para revisar los documentos?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente si es la primera vez que compras una vivienda. Un abogado especializado en derecho inmobiliario o una gestoría pueden revisar la nota simple, el contrato de arras y la escritura para detectar posibles irregularidades que a simple vista no son evidentes. El coste de este servicio es mínimo comparado con el riesgo de no contar con asesoramiento profesional.
¿Qué documentos hay que llevar al notario para comprar una casa?
El día de la firma debes llevar tu DNI o NIE en vigor, el contrato de arras, la nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética, los recibos del IBI al corriente de pago, el certificado de deudas con la comunidad de propietarios y, si financias la compra con hipoteca, la documentación del préstamo que el banco habrá preparado previamente. El notario revisará que todo esté en orden antes de proceder a la firma.
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