¿Cuál es el IVA de una vivienda nueva?

Si estás interesado en comprar una vivienda nueva próximamente, seguramente te preguntarás cuánto tienes que pagar en concepto de IVA. Así que una vez que nos ponemos a buscar casa, surge la inevitable pregunta: ¿cuál es el IVA de una vivienda nueva?

¿Qué significa la “primera entrega” de vivienda?

Conviene que delimitemos el concepto de obra nueva, pues no siempre está claro cuándo estamos ante una vivienda nueva o de segunda mano. Así, en ocasiones pensamos que solamente las viviendas que se adquieren directamente del promotor son obra nueva, pero esto no es del todo cierto. Solo importa cuántas veces se ha transmitido esa vivienda. 

Por ejemplo, es posible que el promotor alquile la vivienda durante dos años y después la venda a una tercera persona. En este caso no habría que pagar IVA, sino el ITP, pues se considera que estamos ante una segunda transmisión. Por lo tanto, solamente importa que sea la primera vez que se venda y no a quién se compre.

Según todo lo expuesto, las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Mientras que las segundas y posteriores entregas de viviendas lo hacen por el ITP. El abono de este IVA corresponde al vendedor y este es el responsable de ingresar el importe correspondiente al impuesto en la Hacienda Pública.

¿Cuánto paga de IVA una vivienda nueva?

Encontramos dos tipos impositivos en las viviendas de obra nueva. Así, según explican en la web de la Agencia Tributaria, podemos hablar del 10 % del importe escriturado, que se aplica con carácter general, y otro del 4 %, que se aplica a Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.

El IVA deja de pagarse en cuanto la constructora transmite la propiedad a otro comprador. Este, por ejemplo, sería el caso de una vivienda que habríamos adquirido del banco, el cual la habría comprado a la promotora, a pesar de ser una obra probablemente sin estrenar.

En estos casos habría que abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales, pero no el IVA, pues ya lo habría abonado el banco anteriormente.

¿Cuándo se paga el IVA por la compra de una vivienda?

La obligación de pagar el IVA por la compra de vivienda nueva surge exclusivamente con la celebración del contrato de compraventa. Por lo tanto, según explican en el Consejo General del Notariado, una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento, entre cuyos trámites encontramos el abono del IVA. La base imponible sobre la cual se determina el IVA está constituida por el precio de compraventa del inmueble, descontando el valor del terreno.

En definitiva, el IVA es un impuesto que se paga únicamente en las operaciones de compraventa de obra nueva. Lo habitual es que se afronte un pago del 10 % de la cantidad que se ha escriturado, aunque es posible pagar un 4 % en el caso de que se trate de una VPO o de una promoción pública. Su pago corresponde al comprador y es el vendedor quien debe presentar dicha cantidad a Hacienda.