El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava la transmisión de inmuebles entre personas físicas o entre un particular y una empresa que no actúe como promotora. En la práctica, esto significa que se aplica exclusivamente en la compra de una vivienda de segunda mano, y no cuando se adquiere una vivienda nueva al promotor, caso en el que corresponde pagar IVA.
El plazo para liquidar el ITP al comprar una vivienda es, con carácter general, de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Superar ese plazo puede generar recargos e intereses de demora, por lo que conviene actuar con rapidez tras la firma.
El sujeto pasivo del ITP, es decir, quien tiene la obligación legal de pagarlo, es siempre el comprador. No el vendedor, no la agencia inmobiliaria: el comprador.
Además, hay que saber que el ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada región puede fijar su propio tipo impositivo y sus propias bonificaciones. Por eso, el porcentaje que pagarás dependerá directamente de dónde esté ubicada la vivienda que compras.
Para calcular el ITP de una vivienda, se aplica un porcentaje —el tipo impositivo— sobre la base imponible, que normalmente corresponde al valor de referencia del Catastro o al precio escriturado, prevaleciendo el mayor de los dos.
La fórmula básica es:
ITP = Base imponible × Tipo impositivo (%)
Por ejemplo, si compras una vivienda de segunda mano por 200.000 € en una comunidad con un tipo general del 8%, el ITP sería de 16.000 €.
El porcentaje aplicable varía según la comunidad autónoma y puede oscilar, con carácter general, entre el 6% y el 11%. Recomendamos consultar siempre la normativa vigente en la región donde está ubicado el inmueble antes de hacer cualquier valoración.
El importe final del ITP depende de varios factores:
Uno de los aspectos más relevantes del ITP es la posibilidad de acceder a beneficios fiscales que reducen el coste de la operación. Muchas comunidades autónomas han establecido tipos reducidos para determinados perfiles de compradores.
La mayoría de comunidades aplican un ITP reducido cuando la vivienda adquirida va a constituir la residencia habitual del comprador. Para acogerse a estas bonificaciones de ITP en vivienda habitual, el comprador suele comprometerse a fijar su residencia en el inmueble en un plazo determinado y mantenerla durante un mínimo de tres años.
Además, existen tipos especialmente reducidos para:
El ITP reducido en la vivienda habitual también puede estar condicionado a un límite de precio de la vivienda o a un umbral de renta del comprador. Revisa la normativa de tu comunidad para conocer los requisitos exactos.
Varios territorios contemplan condiciones específicas para dos colectivos con acceso diferenciado al mercado:
En ambos casos, los requisitos de edad y residencia habitual son determinantes para poder acogerse a estas ventajas fiscales.
El proceso de pago del ITP es responsabilidad directa del comprador. Estos son los pasos habituales:
Si recurres a una gestoría para tramitar la escritura, habitualmente se encarga también de liquidar el ITP en tu nombre, aunque el coste del impuesto sigue siendo tuyo.
Es frecuente confundir estos tres impuestos. La siguiente tabla resume cuándo se aplica cada uno:
| Impuesto | ¿Cuándo se aplica? | ¿Quién lo paga? | Porcentaje orientativo |
|---|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | Compra de vivienda de segunda mano | Comprador | 6% – 11% (según comunidad) |
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | Compra de vivienda nueva al promotor | Comprador | 10% general / 4% VPO |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Formalización en escritura pública (obra nueva e hipotecas) | Comprador / banco | 0,5% – 2% (según comunidad) |
ITP e IVA son incompatibles: una misma compraventa tributa por uno u otro, nunca por ambos. Si la vivienda es nueva, pagas IVA y AJD. Si es de segunda mano, pagas ITP y la cuota fija del AJD.
El ITP no es el impuesto más complejo de la compraventa, pero sí uno de los que más sorprende a quien no lo ha calculado antes. Vale la pena revisar el tipo aplicable en tu comunidad, comprobar si tienes acceso a algún tipo reducido y tener claro que, una vez firmada la escritura, el reloj corre: tienes 30 días hábiles para liquidarlo.
¿Es lo mismo el ITP para primera que para segunda vivienda?
No exactamente. El ITP se aplica en ambos casos siempre que la vivienda sea de segunda mano, independientemente de si es la primera o la segunda que compras. La diferencia está en el tipo impositivo: muchas comunidades autónomas aplican un ITP reducido cuando el inmueble va a constituir tu primera vivienda habitual, lo que puede traducirse en un porcentaje inferior al tipo general. Si la vivienda no va a ser tu residencia habitual, o es la segunda que adquieres, tributarás al tipo general que fije tu comunidad autónoma.
¿Qué pasa si no pago el ITP en plazo?
Si no presentas la autoliquidación del ITP dentro de los 30 días hábiles desde la firma de la escritura, Hacienda puede aplicar recargos por declaración extemporánea, que van desde el 1% si el retraso es mínimo hasta el 15% o más si la liquidación la inicia la propia Administración de oficio. Además, se generan intereses de demora. En casos de ocultación o fraude, la situación puede derivar en una sanción más grave. Lo más sensato es liquidar el impuesto dentro del plazo establecido.
¿Cuándo estoy exento de pagar el ITP?
Existen determinadas situaciones en las que la ley prevé exenciones totales o parciales del ITP. Las más habituales son: adquisiciones realizadas por administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro, operaciones vinculadas a promoción pública de vivienda protegida, o ciertos supuestos recogidos en la normativa autonómica para colectivos específicos como personas con discapacidad severa o situaciones de especial vulnerabilidad. También pueden existir exenciones en operaciones entre familiares directos en determinadas circunstancias. Para saber si tu operación puede estar exenta, lo recomendable es consultar directamente con la agencia tributaria de tu comunidad autónoma o con un asesor fiscal.
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