Qué son los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios

Los gastos extraordinarios son aquellos pagos imprevistos que surgen fuera del presupuesto ordinario y que son necesarios para el mantenimiento del edificio o para realizar mejoras en las instalaciones comunes. A diferencia de los gastos mensuales que cubren la limpieza, el mantenimiento básico o la luz de las zonas comunes, los gastos extraordinarios en una comunidad responden a necesidades puntuales.
 

Qué se consideran gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios

Según la Ley de Propiedad Horizontal, se consideran gastos extraordinarios aquellos que no forman parte del presupuesto ordinario y que están relacionados con obras para la conservación, reparaciones estructurales importantes o mejoras que afectan a las zonas comunes del edificio. Estos gastos suelen estar vinculados a situaciones imprevistas o reparaciones que garantizan la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del inmueble.

La principal característica de estos gastos es que no son recurrentes y, generalmente, su cuantía es elevada en comparación con los desembolsos mensuales habituales. Además, como están fuera del presupuesto ordinario aprobado al inicio del año, necesitan una votación específica en junta para su aprobación.
 

Ejemplos habituales de gastos extraordinarios
 

• Obras de rehabilitación de fachada: reparaciones de grietas, pintura exterior o restauración de elementos arquitectónicos.
• Sustitución o modernización del ascensor: cuando el equipo existente llega al final de su vida útil o necesita adaptarse a la normativa actual.
• Impermeabilización del tejado: trabajos para evitar filtraciones que puedan dañar la estructura del edificio.
• Instalación de placas solares: mejora energética para reducir el consumo de las zonas comunes.
• Construcción de rampas de acceso: obras destinadas a mejorar la accesibilidad para personas con movilidad reducida.
• Reparación de la estructura: cuando hay daños en vigas, columnas o cimientos que comprometen la seguridad del edificio.
   

Diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios en una comunidad de propietarios

Entender la diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios es clave para saber qué esperar como propietario y cómo se gestionan las finanzas de tu comunidad de vecinos. Aunque ambos tipos de gastos son necesarios para el funcionamiento del edificio, tienen características muy distintas:
 

Gastos ordinarios:

• Son previsibles y recurrentes, como la limpieza, el mantenimiento básico o los servicios comunes (agua, luz de escaleras, portería).
• Están incluidos en el presupuesto ordinario que se aprueba al inicio de cada año.
• Se pagan mediante cuotas mensuales o trimestrales según la cuota de participación de cada propietario.
• No requieren una aprobación específica para cada gasto individual.
   

Gastos extraordinarios:

• Son imprevistos o no recurrentes, vinculados a reparaciones importantes, obras o mejoras.
• No están incluidos en el presupuesto anual y requieren una votación en junta de propietarios.
• Su cuantía suele ser significativamente mayor que los gastos mensuales habituales.
• Se aprueban según el tipo de obra: por mayoría simple si son necesarios, o por mayoría cualificada si son mejoras voluntarias.

¿Quién paga los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios?

Todos los propietarios están obligados a pagar los gastos comunes extraordinarios según su cuota de participación, tal como está establecido en la escritura de división horizontal. Esta cuota determina qué porcentaje del total debe asumir cada vecino en función de la superficie de su vivienda o local y otros criterios recogidos en los estatutos de la comunidad.

Es importante destacar que la obligación de pagar los gastos de la comunidad afecta tanto a propietarios que residen en el edificio como a aquellos que tienen la vivienda alquilada o vacía. El inquilino no está obligado a asumir estos costes, salvo pacto expreso en el contrato de arrendamiento.

Excepciones a tener en cuenta:

• Cuando el gasto está relacionado con instalaciones o servicios susceptibles de individualización (como ascensores en edificios donde algunos pisos no tienen acceso a ellos), puede haber propietarios exentos.
• Si el título constitutivo de la comunidad establece condiciones particulares de reparto para determinadas obras o servicios.
• En algunos casos, el fondo de reserva puede cubrir parte o la totalidad del gasto extraordinario, reduciendo el desembolso inmediato de los propietarios.

¿Es obligatorio pagar los gastos extraordinarios de la comunidad?

Sí, en términos generales, estás obligado a soportar los gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios una vez han sido aprobados conforme a la normativa. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos de la comunidad según su cuota de participación, incluyendo tanto los ordinarios como los extraordinarios.

Sin embargo, existen matices importantes que debes conocer:

Gastos obligatorios: Si el gasto extraordinario está destinado a garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal del edificio, o a realizar obras de conservación necesarias, su pago es obligatorio para todos los propietarios, independientemente del resultado de la votación. Estos gastos responden a necesidades estructurales o legales ineludibles.

Gastos no obligatorios: Cuando se trata de mejoras voluntarias (como la instalación de una piscina comunitaria, un gimnasio o mejoras estéticas no necesarias), solo estarás obligado a pagarlas si se aprueban con la mayoría requerida. Si votaste en contra y no se alcanzó la mayoría necesaria, podrías quedar exento en algunos casos específicos.

Cómo se aprueban los gastos extraordinarios: mayoría y límites 

La aprobación de gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios sigue un proceso regulado por la Ley de Propiedad Horizontal. El porcentaje de votos para la aprobación varía según la naturaleza del gasto:

Gastos necesarios (mayoría simple):

• Se aprueban con el voto favorable de la mayoría de propietarios presentes que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
• Incluyen obras de conservación, seguridad y habitabilidad imprescindibles.
• Ejemplo: reparación urgente de la instalación eléctrica común.

Mejoras voluntarias (mayoría cualificada):

• Requieren el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación.
• Se aplica a mejoras no obligatorias como instalación de ascensor, placas solares o sistemas de videovigilancia.

En cuanto al límite económico, la ley no establece un límite máximo para los gastos extraordinarios. Sin embargo, si el coste de la obra supera determinadas cuantías, puede ser recomendable fraccionar el pago o buscar financiación para facilitar que todos los propietarios puedan hacer frente al desembolso.
 

Qué ocurre si no se aprueban correctamente

Si consideras que un gasto extraordinario no se ha aprobado siguiendo el procedimiento legal, tienes derecho a impugnar el acuerdo. Los motivos más habituales de impugnación incluyen:

• Falta de quórum en la junta.
• No alcanzar la mayoría necesaria según el tipo de gasto.
• Ausencia de información previa suficiente sobre el coste y características de la obra.

Cómo comunicar los gastos extraordinarios a los vecinos 

La carta de comunicación de gastos extraordinarios es un documento fundamental para garantizar la transparencia y el correcto funcionamiento de la comunidad. Cuando se va a convocar una junta para aprobar un gasto extraordinario o cuando este ya ha sido aprobado, la comunicación debe incluir información clara.

Elementos básicos que debe contener:

• Descripción detallada del gasto: qué obra o reparación se va a realizar y por qué es necesaria.
• Presupuesto desglosado: coste total y cuantía que corresponde a cada propietario según su cuota de participación.
• Plazos de pago: fecha límite para efectuar el ingreso y posibilidad de fraccionamiento si procede.
• Justificación técnica: informes o dictámenes que avalen la necesidad de la actuación.
• Forma de pago: número de cuenta y concepto del ingreso.
• Plazos y formato: La comunicación debe realizarse con antelación suficiente (generalmente con la convocatoria de la junta) para que los propietarios puedan estudiar la propuesta. Se recomienda utilizar un formato escrito.

Conocer qué son y cómo funcionan los gastos extraordinarios de una comunidad de propietarios te permite estar preparado económicamente y participar de forma activa en las decisiones que afectan a tu vivienda. Si tienes dudas sobre un gasto extraordinario en particular, no dudes en consultar con tu administrador de fincas o solicitar asesoramiento legal especializado.

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