¿Se puede ser el titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda?

Cuando hablamos de ser titular de la hipoteca pero no de la vivienda, nos referimos a una persona que asume la obligación de pago del préstamo ante la entidad financiera, pero que no figura en el registro de la propiedad como dueña del inmueble. Esta diferencia entre la titularidad del préstamo y la propiedad registral tiene implicaciones legales y fiscales que conviene conocer.

Esta figura es habitual en situaciones familiares cotidianas: padres que ayudan a sus hijos a acceder a su primera vivienda, parejas donde solo uno figura como propietario por motivos patrimoniales, o casos de separación donde se mantienen acuerdos económicos específicos. En todos estos escenarios, la persona que asume la responsabilidad del préstamo lo hace con pleno conocimiento de que está asumiendo una deuda sobre un bien que no le pertenece.
 

Diferencia entre titular de la hipoteca y propietario de la vivienda

Para entender esta situación, primero debemos aclarar tres conceptos fundamentales que a menudo se confunden:

Propietario del inmueble: Es la persona física o jurídica que figura en el Registro de la Propiedad como titular registral de la vivienda. Esta figura tiene todos los derechos sobre el bien: puede venderlo, alquilarlo, reformarlo o habitarlo.

Prestatario o deudor: Es quien firma el contrato de préstamo con la entidad bancaria y asume la obligación de devolver el dinero prestado. Esta es la parte prestataria que se compromete ante el banco a realizar los pagos mensuales y que responde personalmente de la deuda con todo su patrimonio presente y futuro.

Hipotecante no deudor: Esta figura menos conocida se refiere a quien ofrece un inmueble como garantía del préstamo sin ser el prestatario. Por ejemplo, un padre puede poner su propia vivienda como aval de la hipoteca de su hijo sin ser ni propietario de la casa que compra el hijo ni deudor del préstamo.
 

¿Por qué alguien sería titular de la hipoteca y no de la vivienda?

Existen varios motivos por los que una persona decide figurar como titular del préstamo hipotecario sin ser propietaria del inmueble. Estas son las situaciones más frecuentes:

Ayuda familiar para comprar una vivienda: Los padres con mayor solvencia económica y un ratio de endeudamiento favorable se convierten en titulares de la hipoteca para facilitar que sus hijos accedan a una vivienda.

Acuerdos de pareja: En algunas relaciones, solo uno de los miembros figura como propietario del inmueble por razones patrimoniales, fiscales o por acuerdos previos, pero ambos o solo el que no es propietario asumen el pago del préstamo. 

Separaciones o divorcios: Tras una ruptura matrimonial, es común que uno de los cónyuges renuncie a la propiedad pero continúe como titular del préstamo hipotecario durante un tiempo, hasta que se pueda realizar una subrogación o reestructuración de la deuda hipotecaria.

Herencias y copropiedades: Cuando se hereda una vivienda con hipoteca, puede darse el caso de que los herederos decidan que solo algunos de ellos figuren como propietarios, mientras otros mantienen su responsabilidad en el préstamo.

Mejora de las condiciones del préstamo: A veces, añadir un titular adicional al préstamo (sin hacerlo propietario) permite obtener mejores condiciones por parte de las entidades financieras gracias a una mayor capacidad de endeudamiento conjunta.

Qué ocurre si hay dos propietarios y solo uno paga la hipoteca

Esta situación genera confusión frecuentemente: la obligación del pago del préstamo depende de quiénes figuren como titulares en el contrato de hipoteca, no de quiénes sean los propietarios en la escritura del inmueble.

Si dos personas son copropietarias de una vivienda pero solo una figura como titular del préstamo hipotecario, únicamente esta última tiene la obligación legal de asumir la deuda ante la entidad bancaria. El otro propietario mantiene sus derechos sobre el inmueble pero no responde frente al banco.

Esta situación es especialmente problemática en casos de separación o cuando se deterioran las relaciones entre copropietarios. Por ello, muchos expertos recomiendan que los titulares de la hipoteca coincidan con los propietarios del inmueble, o al menos que existan acuerdos privados claros y formalizados ante notario.
 

Ventajas y desventajas de ser titular de la hipoteca pero no de la vivienda

Ser titular del préstamo hipotecario sin ser propietario de la vivienda tiene aspectos positivos y negativos que debes valorar.
 

Ventajas

Facilita el acceso a la financiación: Si el futuro propietario no tiene suficientes ingresos o historial crediticio, contar con otro titular puede hacer viable la operación ante la entidad financiera.

Permite ayudar sin transferir patrimonio: Puedes ayudar a un familiar a comprar una vivienda sin necesidad de cambiar la titularidad del inmueble, lo que puede tener ventajas fiscales o sucesorias.

Mejora las condiciones del préstamo: Al sumar la capacidad de endeudamiento de varias personas, es posible obtener mejores tipos de interés o mayor cantidad de financiación.

Flexibilidad en acuerdos familiares: Permite diseñar soluciones adaptadas a las necesidades específicas de cada familia, especialmente útil en situaciones de divorcio o herencias.
 

Desventajas

No adquieres derechos sobre la vivienda: Pese a pagar las cuotas mensuales, no tendrás ningún derecho legal sobre el inmueble. No podrás venderlo, habitarlo ni tomar decisiones sobre él.

Asumes responsabilidad financiera total: Respondes ante el banco con todo tu patrimonio. En caso de impago, pueden embargarte tus propios bienes, incluso si no eres el propietario de la vivienda hipotecada.

Afecta tu capacidad de endeudamiento: El préstamo computará como deuda tuya, lo que limitará tu capacidad para solicitar otras hipotecas o créditos en el futuro.

Dificultad para desvincularse: No puedes retirarte del préstamo unilateralmente. Necesitas el consentimiento de la entidad bancaria, que habitualmente solo lo concede si encuentras otro titular con igual o mejor solvencia.

Riesgo de conflictos: Si las relaciones con el propietario se deterioran, puedes encontrarte pagando una hipoteca sobre una vivienda a la que no tienes acceso ni derechos.

Implicaciones fiscales: No podrás deducirte los pagos de la hipoteca en tu declaración de la renta, ya que no eres propietario del inmueble (en los casos en que esta deducción aún sea aplicable).

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