Así, quizás la casa que nos interesa adquirir tiene una hipoteca y no sabes si es posible la compraventa. Ya te adelantamos que sí. Lo cierto es que se puede producir un cambio en el deudor tras vender la casa hipotecada a terceras personas que no tuvieron nada que ver con el contrato que se firmó en su día con el banco. De todos modos, el cambio no se puede realizar sin el visto bueno de la entidad bancaria que suele realizar un estudio de riesgos del nuevo comprador. En definitiva, se procede como en cualquier concesión de préstamo. Según nos explican en el BBVA, al banco le corresponde decidir entre aceptar la propuesta de subrogación o rechazar subrogar la hipoteca a otra persona. Por lo tanto, no sólo es preciso que el vendedor y el comprador se pongan de acuerdo, sino que también la entidad bancaria muestre su conformidad. De lo contrario, no será posible esta opción. Una vez llevada a efecto, tal y como establece la Ley Hipotecaria, el vendedor quedará desligado de su obligación personal si así ha quedado pactado en la escritura de venta al nuevo dueño y siempre que la entidad financiera (que es el acreedor) consienta a ello de manera expresa o tácita.
En definitiva, estamos ante un simple cambio en la titularidad de una hipoteca con evidentes beneficios para todas las partes implicadas. En concreto, la subrogación de hipoteca de vendedor a comprador supone, para el primero, la posibilidad de desprenderse del préstamo sin tener que afrontar los gastos de cancelación anticipada, así como tampoco los de la cancelación registral de la hipoteca (es decir, nos ahorramos el firmar ante notario una escritura que, por supuesto, habría que pagar). Por su parte, el comprador también se beneficia, pues una subrogación siempre es un procedimiento más barato que solicitar una nueva hipoteca. Por supuesto, es posible que la hipoteca en cuestión no resulte ventajosa. En ese caso, siempre se podrá cancelarla y negociar una nueva. No obstante, ten presente que aunque las condiciones financieras de la subrogación de hipoteca te parezcan poco ventajosas, quizás sea la opción más económica. No en vano, con una nueva hipoteca se deben afrontar los honorarios del notario, las comisiones, los impuestos, el registro… Ponlo todo en una balanza y decide en consecuencia.
Existe un segundo caso de subrogación hipotecaria, aunque en este caso lo que cambia no es el deudor, sino el acreedor. Es decir, hay un cambio de banco. Cualquier particular puede cambiar su hipoteca de un banco a otro si resulta que le ofrecen mejores condiciones. Para hacerlo no tendrás que pagar ningún impuesto, pero sí que tendrás que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas, además de inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Todo ello son gastos a los que deberás hacer frente. Sin embargo, las condiciones pactadas con el nuevo banco seguramente te compensarán todos estos pagos.
En definitiva, todas estas cuestiones deben ser tenidas muy en cuenta. Ten presente que no en todas las situaciones puede ser conveniente una subrogación de hipoteca. Habría que analizar cada caso de manera detallada. Piensa bien en todo ello con tal de tomar la decisión más acertada.
O cuéntanos lo que necesitas y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible
