Tipos de contrato de alquiler que debes conocer

¿qué es un contrato de alquiler?

en primer lugar debemos definir qué es un contrato de alquiler exactamente. así, lo podemos conceptualizar como un acuerdo entre el propietario de una vivienda (arrendador) y aquella tercera persona interesada (arrendatario) en hacer uso de ella durante un tiempo determinado.

para ello recurren a un documento normalmente escrito, aunque también es factible acudir a uno de carácter verbal. no obstante, lo más recomendable es determinar todos los detalles y cláusulas sobre el papel, ya que así quedarán recogidos los derechos y obligaciones entre las partes y todo resultará más sencillo. de este modo, evitaremos los temidos malentendidos y discrepancias que pueden acabar en sede judicial. 

este tipo de contratos se rige por la ley de arrendamientos urbanos (lau) y es imprescindible hacer constar los datos del arrendador y arrendatario, así como los de la vivienda que se pretende alquilar. otra información que también se debe consignar es aquella relativa al precio del alquiler o la fianza, entre otras cuestiones.

¿qué tipo de contratos de alquiler existen?

en nuestro ordenamiento jurídico podemos encontrar diversas clases de contrato con una naturaleza bien diferente, ya que cada uno de ellos responde a diferentes necesidades, pues no es lo mismo un alquiler para una vivienda habitual que arrendar una casa para un fin turístico. vamos a verlo detalladamente a continuación:

• contrato por alquiler de vivienda habitual: normalmente estos contratos se firman para un periodo de al menos cinco años, prorrogables por otros tres. no en vano, para que la vivienda adquiera la consideración de “habitual”, el inquilino debe permanecer en ella durante un mínimo de dos años. 

• contrato temporal: es muy típico en el caso de estudiantes que necesitan ocupar la casa durante períodos cortos que no suelen superar el año de duración. 

• contrato de alquiler turístico: es una figura muy empleada en portales de alquiler vacacional como homeaway o airbnb. se trata de servicios muy similares a los que ofrece un establecimiento hostelero. tienen, además, una duración muy corta, puesto que no es habitual que excedan el mes. para conocer su regulación tenemos que acudir a lo que disponga la normativa de la comunidad autónoma en la que se encuentre la finca, ya que está excluido de la lau. no podemos olvidar que son viviendas sujetas a iva. además, se deberán presentar las declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades e ingresar la cuantía correspondiente.

• contrato de alquiler con opción a compra: en esta clase de contratos el inquilino tiene la posibilidad de adquirir el inmueble al finalizar. uno de los aspectos más interesantes es que se puede negociar que parte del alquiler adquiera la condición de adelanto y que, por lo tanto, se descuente del importe de compra.

• contrato de alquiler social: su intención es promover un parque de viviendas que ofrezca un alquiler rebajado a familias en riesgo de exclusión social debido a sus bajos ingresos.

• contrato de alquiler de renta antigua: aunque ya no se pueden firmar más, sí que podemos encontrar algunos en vigor, pues se tramitaron antes de 1985 y los arrendadores tienen que respetarlos salvo que concurran una serie de circunstancias. por ejemplo, el propietario demuestre que necesita la casa para sí o para un familiar directo. estamos ante un tipo de contrato que empezó a funcionar en los años 50 y la ley permitía que se prorrogaran de manera indefinida. incluso era posible que los hijos del inquilino lo heredasen. vienen regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre. una de sus principales peculiaridades es su económico precio. sin duda, supone un auténtico tesoro para quienes viven como inquilinos en una casa con este tipo de contratos.

¿qué duración tiene un contrato de alquiler de vivienda?

ya hemos visto que todo dependerá del que hayamos firmado con nuestro inquilino. por lo tanto, podemos hablar de períodos cortos, como un mes, hasta plazos más largos como los dos o cinco años.

¿qué tipo de contrato de alquiler me conviene si soy propietario?

todo dependerá de nuestras circunstancias y de lo que pretendamos. por lo tanto, en el caso de que queramos obtener un beneficio puntual, los arrendamientos temporales parecen la elección más acorde con nuestro deseos. en cambio, si nuestra intención es encontrar un arrendatario que permanezca en la vivienda el mayor tiempo posible y que nos otorgue cierta tranquilidad, parece que un contrato de alquiler de vivienda habitual es lo que más se acomoda a nuestros intereses.

como último apunte, conviene que sepas que aunque no es obligatoria la presencia de un notario, sin duda esta es la persona indicada para orientar a las dos partes. también se cerciora de que el inmueble no se encuentre gravado con alguna carga o que determinadas cláusulas del contrato vulneren la ley. además, avala la identidad y capacidad de los contratantes y resuelve todas las dudas que sean necesarias. en definitiva, una escritura pública notarial brinda una protección legal que no hay que despreciar.