¿Se puede romper un contrato de arras?

Diferencia entre contrato de reserva y contrato de arras

Ambos contratos se emplean con carácter previo a la operación de compraventa y sirve para que ambas partes formalicen sus correspondientes compromisos. Es cierto que presentan grandes semejanzas y, de ahí la confusión de muchos, pero también existen importantes diferencias de las que debemos ser conscientes. 

La primera diferencia la encontramos en su regulación, pues mientras que el contrato de arras se encuentra regulado en el código civil, el contrato de reserva no lo está. Por eso se considera que el contrato de arras otorga mayor seguridad jurídica. 

También las posibles consecuencias en caso de incumplimiento de uno u otro contrato difieren como veremos a continuación. 

¿Cuándo se puede anular un contrato de arras?

Antes de seguir ahondando en esta cuestión, es preciso que expliquemos en primer lugar cuáles son los tipos de arras existentes y sus principales repercusiones legales. Vamos a verlas:

• Contratos de arras penitenciales: Otorgan a las partes la posibilidad de desistir del contrato. Ten presente que si quien desiste es el comprador, este último perderá el importe entregado en concepto de arras, pero si quien lo hace es el vendedor deberá devolver el doble. Estas arras aparecen reguladas en el artículo 1.454 del código civil. 
• Contrato de arras confirmatorias: Se consideran un anticipo del precio y a través de ellas las partes contraen el compromiso de la celebración de la compraventa. Si una de las partes no cumple, deberá indemnizar a la otra por los daños y perjuicios ocasionados como establece el artículo 1.124 del código civil.
• Contrato de arras penales: En este tipo de contrato quien incumple el contrato recibirá una penalización que supondrá una pérdida económica. el código civil no estipula nada al respecto.

¿Por qué se suele cancelar un contrato de arras?

Existen una serie de casos que pueden servir para anular el contrato de compraventa con arras. Las estudiamos a continuación:

Incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador

El comprador puede decidir echarse para atrás debido a que ha encontrado otra vivienda que se amolda más a sus gustos y necesidades o que, simplemente, no ha conseguido que el banco le aprobara la hipoteca para la compra de la casa.

Tampoco es raro que cambie de opinión porque haya detectado irregularidades en la vivienda o que el vendedor haya ocultado ciertos aspectos que desaconsejan continuar adelante con la compra.

Incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor

La causa más habitual es que el vendedor haya encontrado otro comprador que está dispuesto a pagarle antes o que incluso le abone más dinero por la casa. También se pueden barajar otras razones de tipo personal. Así, es posible que las motivaciones para vender el inmueble hayan cambiado por circunstancias sobrevenidas como, por ejemplo, el comprador necesita la vivienda para un hijo, un familiar e incluso para sí mismo.

Cómo anular un contrato de arras

Todo dependerá del tipo de arras que se hayan firmado. En este sentido, has de saber que si es el comprador quien incumple el contrato, perderá el dinero de la señal. Esto también sucederá en el caso de que la compra no pueda consumarse porque el banco decide no conceder la hipoteca. Por su parte, el vendedor podrá retener la cantidad entregada hasta la resolución del conflicto.

Es muy importante, además, que tengas en cuenta lo siguiente en caso de que sea el vendedor el que incumpla. De hecho, es posible que nos encontremos ante uno de los siguientes escenarios:

• No quiere vender.
• Desaparece y no devuelve las arras (con el doble de su valor).

En estos casos, una opción es mandar un burofax para una citación ante el notario en la que se le advierte de las consecuencias legales que podrían derivarse de su incumplimiento.  

Devolución de la señal del contrato de arras

En el caso de que seamos nosotros los que queremos rescindir el contrato, debemos de tener en cuenta lo que sigue. Recuerda que el desenlace varía en función de las arras contratadas:

• En las arras penales, el Importe de la señal sirve de indemnización, además de para rescindir el compromiso asumido.
• En las arras confirmatorias, si una de las partes pretende proseguir con la compraventa, deberá pedir auxilio legal para que se concrete una indemnización por daños y perjuicios.

En suma, las arras ofrecen seguridad tanto al comprador como al vendedor, pero sus consecuencias son distintas en función de las que hayamos firmado. Además, exige que sigamos unos pasos si finalmente cambiamos de opinión y no queremos continuar con la operación.