En primer lugar, conviene que dejemos claro qué es un contrato de arras. Así, has de saber que estamos ante un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de una vivienda (u otros bienes muebles o inmuebles), y se entrega una suma de dinero en concepto de prueba. Por lo tanto, su naturaleza privada hace que no sea necesaria la presencia de un notario. En este documento es preciso detallar aspectos como la ubicación de la vivienda, el precio acordado, el nombre de las partes que formalizan el contrato, así como el plazo estipulado para la entrega de la vivienda. Lo habitual en el contrato de arras es que se pida como señal el 10 % del valor del piso. No obstante, no hay ninguna ley que así lo establezca y todo dependerá del acuerdo alcanzado entre el comprador y el vendedor que incluso pueden pactar una menor cantidad. También entra dentro de lo usual que nos soliciten el 15 % del valor de la vivienda.
En segundo lugar, existen diferentes tipos de arras: las penitenciales, las confirmatorias y las penales. Cada una tiene cometidos bien distintos. Así, las penitenciales se regulan en el artículo 1.454 y siguientes del Código Civil. En el citado precepto se establece lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Es decir, se contempla la posibilidad de rescindir el contrato por cualquiera de las partes. En el caso del vendedor, podrá hacerlo siempre que devuelva el doble de la cantidad entregada por el comprador como señal. Mientras que para el comprador supondría la pérdida de esta cantidad que quedaría en poder del vendedor. Por lo tanto, no es preciso que exista un motivo para que los firmantes desistan libremente y no se les puede exigir legalmente el cumplimiento de la compraventa, ni mucho menos una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Esto no sucede con las arras confirmatorias, donde la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento. De hecho, se considera que el contrato ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado una parte del precio. De esta manera, si una de las partes incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios. En cualquier caso, no son el tipo de arras más comunes.
En último lugar, cabe citar un tercer tipo de arras que son las llamadas arras penales. No obstante, su definición es un poco ambigua, pues hay muy poca regulación legal. Lo cierto es que se consideran una situación intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales.
Si en el contrato no se dice expresamente que son penales, tendrán la consideración de penitenciales. De esta manera, podríamos definirlas como una cláusula penal en la que la cantidad en concepto de “pena” (la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento) se entrega por anticipado a una de las partes contratantes.
En cualquier caso, el contrato de arras es un documento delicado que conviene abordar con un buen asesoramiento legal. Por lo tanto, conviene que te informes del tipo de arras que cuenta tu contrato, pues te expones a que en caso de desistir de la compra, no solo pierdas tu dinero entregado a cuenta, sino que también, en en caso de ser arras penales, tengas que abonar una indemnización al vendedor en concepto de daños y perjuicios. Estamos seguros de que todas estas explicaciones te habrán servido para conocer un poco más este concepto.
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