Existen múltiples motivos para cambiar de administrador de fincas, pero no todos tienen el mismo peso legal. Es fundamental distinguir entre razones que constituyen "causa justa" —que te protegen legalmente de posibles reclamaciones— y aquellas que, aunque válidas desde tu punto de vista, no justifican legalmente el cese. Esta diferenciación es crucial para evitar conflictos o indemnizaciones.
Los siguientes supuestos constituyen causa justa para el cambio de administrador:
Estos motivos, aunque comprensibles, no constituyen causa justa legal:
Antes de iniciar el procedimiento para cambiar de administrador de fincas, asegúrate de cumplir estos requisitos básicos:
Verificar la causa justa (si aplica): Si pretendes evitar una indemnización, documenta adecuadamente los incumplimientos del administrador saliente. Recopila actas, correos electrónicos, requerimientos sin respuesta o cualquier prueba que respalde tu decisión de cambio.
Tener una alternativa de administrador: Es recomendable contar con propuestas concretas antes de la votación. Puedes contactar con varios profesionales, solicitar presupuestos y presentarlos en la junta.
Información legal y estatutaria: Revisa los estatutos de tu comunidad de propietarios y la escritura de obra nueva y división horizontal para verificar si existen cláusulas específicas sobre el cese del administrador o plazos de preaviso particulares.
Este es uno de los aspectos que genera más confusión. La mayoría necesaria para el cambio de administrador de fincas es más exigente que para otras decisiones comunitarias. La ley establece una doble mayoría simple que debe cumplirse de forma simultánea, no basta con superar solo uno de los dos requisitos.
Para que el acuerdo sea válido, deben cumplirse ambas condiciones al mismo tiempo:
En número de propietarios: Se requiere la mitad más uno del total de propietarios de la comunidad. Es importante destacar que se cuenta sobre el total de propietarios, no solo sobre los asistentes a la junta.
En cuota de participación: Los propietarios que voten a favor deben representar más del 50% del total de las cuotas de participación del inmueble.
Ejemplo práctico: Imagina una comunidad de vecinos con 10 propietarios y un coeficiente total de 1.000 cuotas:
Quién puede convocar: Cualquier propietario puede solicitar al presidente de la comunidad que convoque una junta extraordinaria para tratar el cambio de administrador. Si el presidente no atiende la solicitud en plazo razonable, un 25% de los propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas pueden convocarla directamente.
Requisitos de la convocatoria: El orden del día debe incluir expresamente el punto "Cambio de administrador de fincas". Es fundamental especificarlo claramente para que todos los propietarios conozcan el propósito de la reunión.
Plazo mínimo de notificación: La convocatoria debe enviarse con al menos 6 días naturales de antelación a todos los propietarios, indicando fecha, hora, lugar y orden del día completo.
Presentación de propuestas: Durante la junta, puedes presentar candidatos alternativos con sus presupuestos, referencias y condiciones de contratación. Es útil preparar una comparativa que facilite la decisión al resto de la comunidad de propietarios.
Argumentación (si hay causa justa): Si alegas causa justa, presenta en la junta toda la documentación que respalde los incumplimientos. El libro de actas, requerimientos sin respuesta o informes de irregularidades son elementos clave para justificar tu propuesta.
Requisitos de votación: Como explicamos anteriormente, se necesita alcanzar la doble mayoría simple: mitad más uno de propietarios y más del 50% de cuotas de participación.
En caso de no llegar a mayoría: Si no se alcanza el quórum necesario, el acuerdo queda rechazado y el administrador continúa en sus funciones. Puedes convocar una nueva junta en el futuro, preferiblemente con mayor apoyo previo confirmado.
Contenido esencial del acta: El acta debe reflejar claramente la decisión de cambio, especificando el resultado de la votación (número de propietarios y cuotas a favor), la fecha efectiva del cese y, si corresponde, las causas justas alegadas.
Firmas del acta: El presidente y el secretario deben firmar el acta. Es recomendable que también firmen los propietarios asistentes como constancia de la celebración y acuerdos adoptados.
Notificación formal: Una vez tomada la decisión, debe notificarse por escrito al administrador saliente de forma fehaciente (burofax, correo certificado o correo electrónico con acuse de recibo). Incluye copia del acta y la fecha de efectividad del cese.
Derechos del administrador cesado: El administrador tiene derecho a conocer los motivos del cese del administrador, recibir la liquidación de honorarios correspondientes hasta la fecha de cese y, en su caso, reclamar una posible indemnización si no existe causa justa.
Los plazos están regulados por los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas y su incumplimiento puede constituir falta disciplinaria grave.
El administrador saliente debe entregar esta documentación en los primeros 10 días naturales tras el cese:
Esta documentación debe entregarse en un plazo no superior a 45 días naturales:
Para garantizar una correcta transferencia de la documentación de la comunidad:
Es perfectamente legal realizar el cambio de administrador de fincas sin necesidad de acreditar causa justa, aplicando simplemente la doble mayoría exigida. Sin embargo, esta decisión puede tener consecuencias económicas que la comunidad debe asumir.
Si se produce el cese antes de que finalice el plazo contractual pactado y sin causa justa acreditada, el administrador tiene derecho a reclamar una indemnización económica. El importe dependerá del tiempo que reste de contrato, las cláusulas de penalización incluidas y los honorarios pendientes. No existe una tarifa legal fija, por lo que debe negociarse según lo establecido en el contrato firmado.
Una vez completado el procedimiento para cambiar de administrador de fincas, asegúrate de que el nuevo administrador actualice todos los datos fiscales, bancarios y de suministros. Confirma que ha recibido toda la documentación necesaria y establece canales de comunicación claros con la comunidad de vecinos.
¿Cómo quitar a un administrador de fincas?
Para quitar a un administrador de fincas, debes convocar una junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria) donde se vote su cese. Es necesario alcanzar una doble mayoría simple: más de la mitad de los propietarios y más del 50% de la cuota de participación total. Una vez aprobado el acuerdo, se notifica formalmente al administrador y se procede a la transferencia de documentación en los plazos legales establecidos.
¿Qué mayoría se necesita para cambiar de administrador en una comunidad?
Se requiere una doble mayoría simultánea: al menos la mitad más uno del total de propietarios de la comunidad (no solo de los asistentes) y que estos representen más del 50% del total de cuotas de participación del inmueble. Ambos requisitos deben cumplirse al mismo tiempo para que el acuerdo sea válido según la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuáles son las razones para cambiar de administrador de fincas?
Las razones pueden ser múltiples: incumplimiento de funciones esenciales (no convocar juntas, no actualizar contabilidad), irregularidades económicas, falta de transparencia, negligencia grave en la gestión, incumplimiento del código deontológico profesional o simple preferencia por otro administrador. Si no existe causa justa acreditada, la comunidad puede realizar el cambio igualmente, pero podría estar obligada a indemnizar al administrador cesado según lo pactado contractualmente.
O cuéntanos lo que necesitas y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible
