A efectos fiscales, la vivienda habitual es aquella en la que resides de forma continuada durante al menos 3 años desde su compra. Debe constituir tu domicilio fiscal principal y estar ocupada de manera efectiva.
Por el contrario, una segunda vivienda es cualquier inmueble del que seas titular pero que no cumpla los requisitos de vivienda habitual. Incluye casas de vacaciones, apartamentos de playa, incluso propiedades heredadas que no habitas. Fiscalmente se denominan "inmuebles a disposición del titular".
Aquí viene lo importante: Hacienda considera que tu segunda vivienda genera una renta, aunque no la alquiles ni obtengas beneficio económico directo. Esta renta imputada tributa en tu declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario.
Si tu segunda vivienda está vacía o la utilizas esporádicamente, debes declarar una imputación de rentas inmobiliarias. El cálculo es el siguiente:
Esta renta imputada se declara en el Modelo 100 de la declaración del IRPF y suma a tu base imponible general, tributando según tu tipo marginal.
Ejemplo práctico: Si tienes una segunda vivienda en España con valor catastral de 80.000€ (revisado hace 5 años), la renta imputada será: 80.000€ × 1,1% = 880€ anuales que deberás declarar.
En casos excepcionales donde el inmueble no tenga valor catastral asignado, se aplica un cálculo alternativo: 1,1% sobre el 50% del mayor valor entre el de adquisición o el valor comprobado por la Administración.
Un aspecto importante a tener en cuenta es que si la segunda vivienda está vacía, no puedes deducir ningún gasto. Ni los intereses de la hipoteca, ni el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ni los gastos de comunidad. Únicamente tributa la renta imputada calculada.
Cuando decides alquilar tu segunda vivienda, la situación cambia por completo. Los ingresos se declaran como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF. La fórmula es sencilla: ingresos percibidos menos gastos deducibles.
Al tener una vivienda alquilada, puedes restar los siguientes gastos para calcular el rendimiento neto:
Si alquilas la vivienda con plaza de garaje y trastero, estos espacios también computan en el cálculo de rendimientos.
Aquí está la ventaja fiscal más importante: si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino (contrato de larga duración), puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto obtenido.
Importante: Los alquileres turísticos o vacacionales no tienen derecho a esta reducción del 60%, por lo que tributarás por el 100% del rendimiento neto.
El IBI es un impuesto que grava la titularidad de cualquier inmueble. Es de carácter municipal y obligatorio, independientemente de si la vivienda está vacía o alquilada.
La base imponible del IBI es el valor catastral, y el tipo aplicable varía según el municipio donde se ubique el inmueble. Este impuesto lo pagas anualmente y, como hemos visto, solo es deducible si la vivienda está alquilada.
Si tu patrimonio total supera ciertos límites (generalmente 700.000€, aunque con exenciones que varían según la comunidad autónoma), deberás incluir el valor de tu segunda residencia en el cálculo del Impuesto sobre el Patrimonio.
Cada comunidad autónoma establece sus propias bonificaciones y mínimos exentos, por lo que es recomendable consultar la normativa específica de tu región.
Si no eres residente fiscal en España pero eres titular de una segunda vivienda en territorio español, la tributación es diferente. Se aplica el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) con tipos fijos:
Esta tributación se aplica sobre la renta imputada o sobre los rendimientos del alquiler, según el caso.
Entender cómo tributa una segunda vivienda en el IRPF es importante para gestionar correctamente tus obligaciones fiscales. Recuerda que, esté vacía o alquilada, siempre tendrá implicaciones en tu declaración de la renta.
Si tienes la vivienda vacía, pagarás por la imputación de rentas inmobiliarias (entre el 1,1% y 2% del valor catastral). Si decides alquilarla, tributarás por los rendimientos de capital inmobiliario, pero podrás deducir gastos y, en alquileres de larga duración, beneficiarte de la reducción del 60%.
Para información oficial y actualizada, puedes consultar la Agencia Tributaria o el portal de tu comunidad autónoma correspondiente.
¿Tengo que pagar IRPF por mi segunda vivienda si no la alquilo?
Sí. Aunque no obtengas ingresos, Hacienda imputa una renta teórica (normalmente entre el 1,1% y 2% del valor catastral) que debes incluir en tu declaración de la renta como rendimiento de capital inmobiliario.
¿Puedo deducir la hipoteca de mi segunda vivienda?
Solo si la vivienda está alquilada. En ese caso, los intereses del préstamo son un gasto deducible de los rendimientos del alquiler. Si la vivienda está vacía, no puedes deducir ningún gasto, incluidos los intereses hipotecarios.
¿Cómo sé si mi valor catastral ha sido revisado?
Puedes consultarlo en tu recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. Si la fecha de la última revisión catastral es posterior a hace 10 años, aplicarás el 1,1%. Si es anterior o no ha sido revisado, se aplica el 2%.
¿Qué diferencia hay entre alquiler de larga duración y vacacional a efectos fiscales?
La diferencia principal es la reducción del 60%. Los alquileres de larga duración destinados a vivienda habitual del inquilino se benefician de esta reducción sobre el rendimiento neto. Los alquileres turísticos o vacacionales tributan por el 100% del rendimiento, sin reducción alguna, lo que supone una carga fiscal mayor.
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