Para el resto, el juego fiscal se traslada a las deducciones autonómicas, que en muchas comunidades ofrecen ventajas a jóvenes y compradores con perfil específico. Si tienes dudas sobre cuánto puedes desgravar por tu hipoteca o si aún tienes derecho a aplicarla, esto es lo que debes saber.
El acceso a esta deducción por compra de vivienda depende fundamentalmente de cuándo firmaste la hipoteca:
| Situación del comprador | ¿Tiene deducción estatal? | ¿Puede tener deducción autonómica? |
|---|---|---|
| Compró antes del 1 de enero de 2013 | Sí, si la aplicó en la renta de 2012 o anterior | Según la CCAA |
| Compró después del 1 de enero de 2013 | No | Según la CCAA y el perfil |
Hay un matiz importante que muchos contribuyentes desconocen: si en algún ejercicio posterior a 2012 dejaste de aplicar la deducción —por ejemplo, porque tuviste el piso alquilado durante un tiempo—, pierdes el derecho de forma definitiva, aunque la vivienda vuelva a ser tu residencia habitual.
Si compraste antes del 1 de enero de 2013 y aplicaste la deducción en alguna declaración anterior, estos son los importes y condiciones que siguen vigentes hoy.
La deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF se divide en dos tramos:
El ahorro máximo es de 1.356 €/año por declarante. Si la pareja declara por separado y ambos son titulares de la hipoteca, el beneficio puede llegar a 2.712 €/año.
Puedes incluir en la base de la deducción:
No son deducibles los gastos de mantenimiento y reparación ordinaria —pintura, fontanería, pequeñas reformas— ni las mejoras que no forman parte de la vivienda en sí: garaje adicional, piscina o jardín.
Para mantener el derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF, deben cumplirse estas tres condiciones de forma simultánea:
También pueden mantener la deducción quienes compraron antes de 2013 un inmueble en construcción, siempre que la obra hubiera finalizado antes del 1 de enero de 2017.
Para cualquier consulta sobre cómo tributa tu situación concreta, puedes consultar la normativa actualizada en la Agencia Tributaria.
Si compraste tu vivienda a partir de 2013, las deducciones autonómicas son la única vía fiscal disponible. La cobertura varía según la región, el perfil del comprador y el tipo de inmueble.
| Comunidad Autónoma | Deducción | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Andalucía | 5% | Menores de 35 años o VPO |
| Aragón | 5% | Menores de 36 años o zona rural (<3.000 hab.) |
| Asturias | Variable | Discapacidad, VPO o zonas en riesgo de despoblación |
| Baleares | — | Sin deducción autonómica específica por compra |
| Canarias | 3,5%–5,5% | Según nivel de ingresos; porcentaje mayor para menores de 40 años |
| Cantabria | Variable | Rehabilitación o traslado a zona despoblada |
| Castilla-La Mancha | 15–20% | Zona rural según número de habitantes |
| Castilla y León | Variable | Menores de 36 años, obra nueva o zona rural |
| Cataluña | 1,5% | Menores de 32 años; límite de 300 €/año (600 € en declaración conjunta) |
| Comunidad de Madrid | Variable | Menores de 30 años o nacimiento/adopción de hijos |
| Comunitat Valenciana | Variable | Menores de 35 años, VPO o zona despoblada |
| Extremadura | Variable | Jóvenes o municipios <3.000 hab. |
| Galicia | Variable | Aldeas modelo y rehabilitación |
| La Rioja | Variable | Menores de 36 años o municipio rural |
| Murcia | 5% | Menores de 35 años |
| País Vasco y Navarra | Régimen foral | Normativa propia; consultar con asesor fiscal |
Las condiciones y porcentajes se revisan en cada campaña de la renta. Comprueba siempre la normativa actualizada de tu comunidad autónoma o consulta con un asesor fiscal antes de presentar la declaración.
¿Puedo desgravarme la compra de mi vivienda si la compré después de 2013?
A nivel estatal, no. La deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF desapareció para las adquisiciones realizadas a partir del 1 de enero de 2013. Aun así, dependiendo de tu comunidad autónoma y de tu perfil —edad, tipo de inmueble, ubicación del municipio—, puede que tengas acceso a una deducción autonómica.
¿Qué es la desgravación de la hipoteca y en qué se diferencia de la deducción por vivienda?
Son dos formas de referirse a lo mismo: la reducción que Hacienda aplica en la cuota del IRPF sobre las cantidades pagadas durante el año para la adquisición de la vivienda habitual. El término técnico es deducción por adquisición de vivienda habitual; «desgravación de hipoteca» es el término coloquial más extendido entre los contribuyentes.
¿Puedo perder el derecho a la deducción si alquilo mi vivienda?
Sí. Si en algún ejercicio posterior a 2012 la vivienda deja de tener el carácter de vivienda habitual —por ejemplo, porque la alquilas— y dejas de aplicar la deducción en esa declaración, pierdes el derecho de forma definitiva. No existe posibilidad de recuperarlo aunque vuelvas a habitarla más adelante.
¿Puede deducirse la hipoteca una pareja que declara por separado?
Sí, y es una de las situaciones más ventajosas. Si ambos son titulares de la hipoteca y presentan declaraciones individuales, cada uno puede aplicar la deducción sobre la parte proporcional que le corresponde, con un límite de 9.040 € por declarante. El ahorro conjunto puede llegar a 2.712 €/año.
¿Qué ocurre con la deducción si me separo o divorcio?
En caso de separación o divorcio, puedes seguir aplicando la deducción por las cantidades pagadas correspondientes a la vivienda que fue tu hogar durante el matrimonio, siempre que esa vivienda siga siendo la vivienda habitual de tus hijos y del progenitor con quien convivan. Además, si adquieres una nueva vivienda habitual, puedes deducirte por ella, con el límite conjunto de 9.040 €/año entre ambas.
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