¿Cómo saber el precio mínimo de venta de una vivienda?

Así, a grandes rasgos, podemos hablar de los siguientes: 

• Las necesidades económicas y vitales de los vendedores

• Las preferencias de los compradores

• La oferta y la demanda

• El precio de los inmuebles del entorno.

A esto se suma el hecho de que la normativa establece que aunque los propietarios gozan de plena libertad a la hora de decidir el precio de venta de sus inmuebles, todos ellos están obligados a declarar la compraventa por el valor mínimo fiscal. 

Es importante dejar claro que el valor mínimo fiscal es inferior al precio de mercado y, para su cálculo, se acude al valor catastral que es aquel que el Catastro atribuye a un inmueble. Dicho valor se configura teniendo en cuenta aspectos como la construcción o el suelo en el que se edifica, entre otros criterios.  

¿Y cómo consigues esta información? Para ello únicamente tendrás que presentarte o llamar al Catastro municipal. 

Otra posible alternativa nos la proporciona el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), pues ahí también suele aparecer detallado. En cualquier caso, recuerda que este valor no es el precio del inmueble en el mercado. De hecho, este último puede llegar a ser el doble que el catastral, pero aún así este último puede resultar muy útil a la hora de orientarte.

¿Existe un precio mínimo de venta de una vivienda?

Una vez explicado lo anterior, parece evidente que no es nada aconsejable vender una finca por un precio inferior al valor catastral. Por lo tanto, nunca debemos hacerlo dado que nos podríamos buscar, sin pretenderlo, problemas con la Agencia Tributaria que sospechará acerca de nuestras reales motivaciones e investigará nuestras cuentas por si hemos recibido una cantidad adicional por la venta que no hemos querido declarar.

¿Cuál es el precio mínimo de venta de una vivienda?

En suma, ten muy en cuenta que el valor mínimo fiscal que nos proporciona el Catastro es el precio mínimo que deberemos pedir por la venta de una casa. No es recomendable rebajarlo.

¿Cómo se calcula el precio de venta de un inmueble?

Además de tener en cuenta el valor catastral, a la hora de fijar el precio de venta de una vivienda podemos también tener presentes otros criterios como los que siguen:

• Averigua el precio de las propiedades de similares características a la tuya, así como la cantidad que se exige en los inmuebles ubicados en la misma zona.

• Valora en qué estado se encuentra la casa y si se puede entrar a vivir en ella sin necesidad de reformas importantes o es necesario antes invertir una fuerte cantidad.

• Ten presente los servicios existentes, además de parques, colegios o tiendas, entre otros.

• La eficiencia energética es un valor al alza. Por lo tanto, si la vivienda goza de una buena calificación tenlo muy en cuenta a la hora de establecer el precio de venta, pues habrá muchos interesados en ella. 

¿Cuál es el valor real de una vivienda para Hacienda?

La venta de una casa, así como los diferentes impuestos de sucesiones y donaciones nunca hay que perderlos de vista. A partir del 1 de enero de 2022, Hacienda comenzó a aplicar para su cálculo unos valores de referencia que podemos encontrar en la sede electrónica del Catastro. Estos han sustituido al conocido como “valor real” que ha dejado de emplearse.

De este modo, la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) utiliza ahora el valor de referencia. 

Pero ¿cómo se calcula? Para ello se tiene en cuenta lo siguiente:

1. Se concreta anualmente para todos los municipios.

2. Por un lado, tenemos el valor medio, que se elabora para una zona en función de la información que los notarios aporten con respecto a las transmisiones llevadas a cabo, y por otro el valor de referencia que confecciona la Dirección General del Catastro. Es aquí cuando entrarían en juego los “factores de minoración” que son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, para impedir que estos valores superen a los de mercado.

¿Qué pasa si se vende por debajo del valor catastral?

Ante una situación así, nos expondríamos a ser investigados por Hacienda que tendría dudas acerca de si nos hemos negado a declarar parte del dinero de la venta.

Si consideramos que ese valor de referencia del Catastro no se ajusta a la realidad, es necesario aportar algún tipo de prueba objetiva como, por ejemplo, efectuar una tasación independiente que demuestre que el valor del inmueble se corresponde con el que figura en la escritura y no con el otro.

A la luz de todo lo expuesto, parece claro que debemos de ser coherentes a la hora de establecer el precio de venta mínimo de una vivienda. Pero recuerda que tan malo es fijar uno excesivamente bajo, como optar por uno muy alto que dificulte la propia venta de la casa.