¿Qué es la tácita reconducción y cuándo se aplica?

Tal posibilidad se encuentra recogida en el artículo 1.566 del Código Civil en el que se dispone que si al terminar el contrato, arrendatario decide seguir disfrutando de quince días de la cosa arrendada con el consentimiento del arrendador, se entiende que estaríamos ante una tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581.

La tácita reconducción no es posible en el caso de que haya habido un requerimiento por parte del propietario para que el inquilino abandone la finca. Vamos a verlo todo con más detalle en el presente texto.

¿En qué consiste la tácita reconducción?

Una vez que se alcanza la fecha de finalización de un contrato de arrendamiento, podemos encontrarnos con varios escenarios: 

• Concluye la relación contractual entre las partes y el inquilino se marcha a otro inmueble.

• Se renueva el contrato.

• Que se produzca la tácita reconducción.

Es esta última situación la que vamos a analizar a lo largo de este artículo. Lo cierto es que

el Tribunal Supremo considera que tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento que se celebra debido al consentimiento tácito de los contratantes.

¿Cuándo se produce la tácita reconducción?

Por lo tanto, si ninguna de las partes hace nada al respecto y todo continúa sin cambios, es cuando se produce una tácita reconducción.

Sin duda, es una manera muy sencilla de renovar el contrato cuando parece que tanto el arrendatario como el arrendador están de acuerdo. Pero es cierto que, aunque tendrá exactamente las mismas condiciones que el anterior contrato, la duración diferirá del anterior.

Requisitos y características de la tácita reconducción

Existen una serie de condiciones para que podamos afirmar que estamos ante una situación de tácita reconducción. En concreto, hablamos de los siguientes:

• Existencia de un contrato de arrendamiento previo.

• En este documento no debe decirse nada acerca de la tácita reconducción.

• El arrendatario ha de disfrutar del inmueble durante al menos los 15 días posteriores a la finalización del contrato. Pero hablamos de un uso normal y, por lo tanto, no puede considerarse como tal un atraso en la desocupación de la vivienda o en la entrega de llaves, entre otras circunstancias.

• Aquiescencia o consentimiento tácito del arrendador. Así, este último no lleva a cabo ninguna conducta de la que pueda deducirse que no esté conforme con la permanencia del arrendatario.

• Hay una falta de requerimiento, puesto que el arrendador no ha notificado nada al arrendatario acerca del término del contrato y su obligación de devolver el bien.

• Las partes deben tener capacidad para contratar.

Plazos de la tácita reconducción

Es cierto que una de las dudas que surge es en torno a su plazo de duración. Así, nuestro código civil establece que en el caso de que no se hubiera pactado un plazo, se entiende que este será de años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días en el caso de ser diario. 

Pero tenemos que tener en cuenta que existe una excepción para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 31 de diciembre de 1994. En estos casos  el nuevo contrato tendrá una duración de 3 años y, una vez transcurridos, se producirá una nueva tácita reconducción, con la duración que corresponda y siempre que concurran los requisitos necesarios.

¿Cómo evitar la tácita reconducción?

Sin embargo, es posible que no se desee que se produzca una tácita reconducción. En este caso debemos tener en cuenta lo siguiente:

• Si es el arrendador el que no quiere continuar con el contrato, tendrá que avisar al inquilino al menos 4 meses antes de su fecha de expiración. De esta manera, tendrá tiempo de sobra para buscar una nueva casa y realizar el oportuno traslado cuando llegue el momento.

• Si es el inquilino el que no desea continuar con el arrendamiento, deberá avisar al dueño con 2 meses de antelación.

En definitiva, la tácita reconducción –que es una figura que hemos heredado del derecho romano– supone una manera más de continuar habitando una casa, una vez que expira el contrato. De este modo, es importante que estemos al tanto de su existencia y principales características.