Una vivienda protegida es un inmueble concebido específicamente para facilitar el acceso a la vivienda a personas con recursos económicos limitados. Estas propiedades cuentan con limitaciones de precio, superficie y están sujetas a requisitos específicos tanto para su adquisición como para su posterior venta.
Lo que hace que este tema sea especialmente relevante hoy es la dramática escasez de oferta: mientras que en 1996 se construyeron más de 18.000 viviendas protegidas solo en Andalucía, en 2019 no se entregó ninguna. Esta situación contrasta brutalmente con una demanda que se ha multiplicado tras la crisis inmobiliaria de 2007.
Antes de ilusionarte con una vivienda protegida, es fundamental que verifiques si cumples con los requisitos establecidos. Aunque cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa, existen criterios comunes que debes conocer.
El principal filtro para acceder a una VPO es el límite de ingresos familiares. Este se calcula en función del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que en 2025 se establece en 600€ mensuales o 8.400€ anuales en 14 pagas.
¿Cómo se calcula el límite?
Las Comunidades Autónomas establecen un múltiplo del IPREM según el tipo de vivienda protegida. Por ejemplo:
Ejemplo práctico:
Una familia compuesta por dos adultos y un menor que quiere acceder a una VPPB:
Importante: Estos límites varían significativamente según la Comunidad Autónoma. Por ejemplo, Madrid, Cataluña y País Vasco suelen tener límites más elevados debido al mayor coste de vida. Es imprescindible consultar la normativa específica de tu región.
Este es el primer paso obligatorio y el que muchas personas desconocen. Antes de poder optar a una vivienda protegida, debes inscribirte en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de tu Comunidad Autónoma.
¿Qué necesitas para inscribirte?
¿Dónde te inscribes?
Cada Comunidad Autónoma gestiona su propio registro:
Tiempo de tramitación: Entre 15 días y 2 meses, dependiendo de la CCAA.
Además del umbral de ingresos y la inscripción en el registro, debes cumplir con:
Una de las mayores confusiones surge al intentar diferenciar los distintos tipos de vivienda protegida. No todas las VPO son iguales, y conocer las diferencias puede marcar la diferencia entre encontrar la vivienda adecuada a tu situación o quedarte fuera por no cumplir requisitos específicos.
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Característica |
VPO Régimen General |
VPPB (Protección Básica) |
VPPL (Precio Limitado) |
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Superficie Máxima |
90 m² |
110 m² |
150 m² |
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Límite de Ingresos |
3,5 x IPREM (~29.400€) |
5,5 x IPREM (~46.200€) |
7,5 x IPREM (~63.000€) |
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Precio Máximo/m² |
El más bajo (fijado por CCAA) |
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En esta modalidad, un organismo público actúa como promotor de la vivienda. Son las viviendas más asequibles pero también las más limitadas en superficie (máximo 90 m²).
Ventajas:
Inconvenientes:
Las VPPB representan el segmento intermedio. Con superficie de hasta 110 m², son promovidas tanto por entidades públicas como privadas, lo que amplía la oferta disponible.
Ideal para: Familias de 3-4 miembros con ingresos medios-bajos que necesitan más espacio que una VPO de régimen general.
Las VPPL son las viviendas protegidas menos restrictivas. Con hasta 150 m² de superficie, están diseñadas para familias con ingresos medios que aún necesitan ayuda para acceder al mercado inmobiliario pero que no califican para las categorías inferiores.
Ideal para: Familias numerosas o con ingresos cercanos al límite superior que buscan más amplitud.
Además de las viviendas en régimen de compra, existen modalidades específicas de alquiler:
Viviendas destinadas exclusivamente al alquiler con rentas limitadas. No existe opción de compra.
Permite al inquilino adquirir la vivienda después de un periodo de alquiler (generalmente 5-10 años) a un precio preestablecido. Parte de la renta pagada puede descontarse del precio final.
Ventaja clave: Puedes "probar" la vivienda antes de comprometerte a su compra, mientras construyes un capital para la futura adquisición.
Similar a la anterior pero con un requisito adicional: el solicitante no puede superar los 35 años de edad. Suele tener condiciones más ventajosas.
Destinadas a colectivos especialmente vulnerables o en riesgo de exclusión social. Cuentan con los precios más reducidos y mayor apoyo social.
Esta es la modalidad que más oportunidades ofrece actualmente. En este modelo:
¿Por qué es relevante? Dado que la construcción pública de VPO prácticamente ha desaparecido, los promotores privados especializados nos hemos convertido en el principal motor para reactivar la oferta de vivienda protegida.
Aquí es donde muchos compradores se llevan sorpresas desagradables. Comprar una VPO no es como comprar una vivienda libre. Las restricciones de venta son reales y pueden durar décadas.
El periodo durante el cual una vivienda protegida mantiene su calificación (y por tanto sus restricciones) varía según el tipo:
Durante este periodo no puedes:
Sí puedes vender si:
Existen circunstancias que permiten la venta anticipada o la descalificación de la vivienda:
Los números hablan por sí solos y dibujan un panorama preocupante:
A nivel nacional, en 2017 se proyectaron apenas 3.774 viviendas protegidas en toda España, una cifra ridícula comparada con una demanda que se cuenta por decenas de miles de familias.
Varios factores explican esta debacle:
Ante este vacío, los promotores privados especializados en VPO nos hemos convertido en la única vía realista para reactivar la oferta.
¿Cómo funciona esta colaboración público-privada?
Ventajas de este modelo:
Plazos más cortos: Un promotor privado puede entregar en 18-24 meses vs. 4-6 años de promoción pública
Mayor calidad: Competencia y reputación obligan a superar los mínimos legales
Mejor atención al cliente: Acompañamiento personalizado durante compra y financiación
Innovación: Incorporación de eficiencia energética y sostenibilidad desde el diseño
Hay señales de que la VPO podría experimentar un renacimiento en los próximos años:
En Aelca estamos preparados. Nuestra experiencia de décadas en el sector, combinada con un profundo conocimiento de las normativas autonómicas, nos posiciona como el partner ideal tanto para las administraciones como para las familias que buscan su hogar.
O cuéntanos lo que necesitas y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible
