Modificar una escritura no es más que actualizar la información oficial que figura sobre una vivienda. Esa información está recogida en un documento notarial —la escritura pública— y puede hacer referencia a aspectos como quién es el propietario, cuántos metros cuadrados tiene la casa, cómo está distribuida, si ha habido una reforma importante o incluso si ha cambiado el uso del inmueble (por ejemplo, de local a vivienda).
Las escrituras son el documento legal que recoge todos los detalles importantes sobre una vivienda: su ubicación, superficie, linderos, cargas, titularidad, etc. Este documento se firma ante notario y, después, se inscribe en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos jurídicos. Es decir, para que conste oficialmente quién es el dueño y cómo es la casa.
Hay muchas situaciones en las que puede ser necesario modificar las escrituras. Algunas tienen que ver con errores en el documento original, otras con cambios reales en la casa (por ejemplo, una reforma), y otras con cambios legales, como una herencia, una donación o una nueva compraventa.
La modificación de las escrituras de una vivienda, aunque no forme parte de las gestiones habituales de los propietarios, constituye un procedimiento más frecuente de lo que inicialmente podría pensarse. A continuación, detallamos las situaciones más comunes que requieren este tipo de actuaciones:
Si has hecho una reforma importante y has ampliado la superficie útil de tu vivienda (por ejemplo, cerrando una terraza, uniendo estancias o añadiendo una buhardilla), lo más lógico es que quieras actualizar las escrituras. De lo contrario, seguirán apareciendo los metros antiguos, lo que puede afectar a su tasación, al IBI o incluso a una futura venta.
Este tipo de cambio requiere presentar planos actualizados, un certificado técnico y pasar por notaría y registro. No es difícil, pero conviene hacerlo bien.
Cuando una vivienda se hereda, no basta con quedarse a vivir en ella. Hay que hacer todo el papeleo necesario para que el nuevo propietario figure legalmente como tal. Y eso implica modificar la escritura, redactar una nueva de aceptación de herencia y registrarla.
Es un trámite algo más largo, porque implica varios documentos (certificado de defunción, últimas voluntades, impuestos, etc.), pero es clave para que no haya problemas más adelante.
Sí, a veces hay errores. Puede que una escritura antigua tenga una errata en el nombre del propietario, en los linderos o incluso en la dirección del inmueble. En esos casos, conviene corregir cuanto antes, porque esos datos erróneos se trasladan al registro y pueden dificultar una venta o una donación futura.
La buena noticia es que corregir un error suele ser rápido si puedes demostrar que ha sido un fallo administrativo o de transcripción.
¿Y si ya vendiste o compraste y hay que hacer un cambio? También se puede. Puede que hayas acordado algo nuevo con la otra parte, o que haya que corregir un punto del contrato. Si ambas partes están de acuerdo, se puede redactar una escritura adicional o una rectificación. Eso sí: todo debe pasar por notaría.
La modificación de una escritura constituye un procedimiento legal que requiere tiempo, planificación y asesoramiento especializado. Este proceso implica el cumplimiento de una serie de requisitos específicos y el seguimiento de determinadas etapas procedimentales, por lo que resulta fundamental contar con información completa y precisa antes de iniciar cualquier gestión.
Sí, siempre. El notario es la figura clave en este tipo de trámites. Es quien se encarga de redactar la nueva escritura, de revisar que todo esté correcto legalmente, y de darle validez al documento. Además, actúa como testigo de que todos los implicados están de acuerdo con la modificación.
Los documentos que vas a necesitar dependen del tipo de modificación que vayas a hacer. Pero en general, estos son los más habituales:
Una vez que el notario ha hecho su trabajo, toca inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. Esto no es opcional: si no se registra, el cambio no tiene efectos frente a terceros.
En resumen: si cambias algo en las escrituras y no lo llevas al Registro, legalmente sigue valiendo la versión anterior. Por eso es tan importante este paso.
Modificar una escritura tiene un precio, y no siempre es barato. Dependerá de lo que quieras cambiar, de si necesitas apoyo profesional adicional, y de los impuestos asociados.
El coste total varía según varios factores:
No hay un precio fijo universal, pero sí puedes hacerte una idea general con lo siguiente.
Los honorarios del notario están regulados por ley. Se calcula un porcentaje sobre el valor escriturado, y además se paga por folios extra, copias, etc. Como referencia, una modificación sencilla puede costar entre 150 € y 500 € en notaría.
En cuanto al Registro de la Propiedad, también aplica tarifas fijas según el valor del inmueble. Aquí el coste suele oscilar entre 100 € y 300 €.
Sí, y aquí es donde más puede variar el precio. Dependiendo del motivo del cambio, puede que tengas que abonar:
Cada uno depende de la operación, y de tu comunidad autónoma. Por eso es fundamental consultar con un asesor o el propio notario antes de comenzar.
Cambiar una escritura no es un trámite cualquiera. Y aunque se puede hacer sin demasiadas complicaciones, sí conviene tomar algunas precauciones antes de empezar.
Lo mejor que puedes hacer es pedir cita con un notario o con un asesor especializado en propiedad. Ellos te dirán exactamente qué necesitas, cómo hacerlo bien, y cuánto te va a costar.
Evitarás sorpresas desagradables o pérdidas de tiempo por falta de documentación.
Hay algunos fallos que se repiten una y otra vez:
Todas estas situaciones pueden darte problemas si en algún momento necesitas vender, alquilar o hacer algún trámite bancario. Así que, si tienes algo pendiente, no lo dejes para más adelante.
¿Qué diferencia hay entre modificar y corregir una escritura?
Corregir una escritura suele referirse a errores formales, como un dato mal escrito o una omisión clara (por ejemplo, un número de DNI incorrecto). En cambio, modificar una escritura implica cambiar algo de fondo, como los metros cuadrados, el uso del inmueble o el nombre de los propietarios. Son trámites diferentes y con procesos distintos.
¿Puedo cambiar los metros cuadrados si reformé la vivienda?
Sí, pero no basta con haber hecho la obra. Para que los nuevos metros se reflejen en la escritura tendrás que aportar una certificación técnica (normalmente un informe de un arquitecto o aparejador), legalizar la reforma si fuera necesario y acudir al notario para que lo deje todo por escrito. Luego, ese cambio se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede modificar una escritura de compraventa una vez firmada?
Depende. Si lo que quieres es corregir un error o añadir algo que quedó fuera por descuido, sí se puede, y lo más habitual es que se haga mediante una escritura de subsanación. Pero si hablamos de cambiar condiciones importantes (precio, fecha, cláusulas), la cosa cambia: tendrás que hacer una nueva escritura, y ambas partes deben estar de acuerdo.
¿La modificación de escrituras afecta a los impuestos?
En muchos casos, sí. Todo depende del tipo de modificación. Cambiar de propietario, por ejemplo, implica liquidar los impuestos correspondientes (como sucesiones, donaciones o transmisiones patrimoniales). Otros cambios, como corregir un error o actualizar los metros, pueden estar exentos, pero conviene consultarlo bien antes de hacer nada.
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