Tasación de viviendas más alta que precio de compra

¿Qué es la tasación de una vivienda y cómo se calcula?

La tasación de una vivienda es un informe técnico que fija el valor de mercado de un inmueble en una fecha concreta. Cuando se encarga para pedir un préstamo hablamos de tasación bancaria: la firma un arquitecto o arquitecto técnico y la emite una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Oficial del Banco de España, siguiendo los criterios de la Orden ECO/805/2003.

El tasador visita la vivienda, comprueba superficies y estado de conservación, revisa la documentación registral y la compara con testigos: operaciones reales de inmuebles parecidos en la misma zona. De ese cruce sale el valor real del inmueble a efectos de garantía hipotecaria. El informe tiene una validez de seis meses y el precio de una tasación de vivienda suele moverse entre 250 y 500 €, según la tasadora y el tipo de inmueble. Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, eliges tú la tasadora, siempre que esté homologada, y el banco debe aceptar ese informe.

Si quieres saber el valor de tasación de una vivienda antes de encargar el informe, tienes dos vías rápidas: revisar precios de cierre de viviendas similares en la zona y usar un simulador de tasación de vivienda, como los que ofrecen algunos portales inmobiliarios y tasadoras. Son herramientas orientativas: para calcular la tasación de una vivienda con validez ante el banco solo sirve el informe firmado por una sociedad homologada.

Factores que influyen en el valor de tasación
 

• Ubicación y entorno: barrio, transporte, servicios y precios de cierre en la misma calle.
• Superficie construida y útil, y que coincida con lo inscrito en el Registro y en el Catastro.
• Estado de conservación de la vivienda y del edificio, incluidas reformas recientes.
• Eficiencia energética: la calificación del certificado influye cada vez más en la valoración.
• Antigüedad y calidad constructiva, materiales y acabados.
• Altura, orientación y vistas, además de la existencia de ascensor.
• Anexos y extras: garaje, trastero, terraza, jardín o zonas comunes.
• Situación registral y urbanística: cargas, servidumbres o licencias pendientes.

Tasación superior al precio de compra: ¿por qué ocurre?

Una tasación por encima del precio de compra no responde a un error, sino a que son dos cifras con lógicas distintas. El precio de compra es un acuerdo entre vendedor y comprador y depende de la negociación, de la prisa de cada parte y del momento. La tasación es una estimación objetiva del valor de mercado de la vivienda basada en comparables. Que no coincidan es lo normal, no la excepción.

Una tasación mayor que el precio de compra suele apuntar a dos escenarios muy distintos:

• Oportunidad: has comprado por debajo de mercado. Pasa con vendedores con urgencia, herencias, viviendas que llevan tiempo publicadas o cuando el mercado de la zona está subiendo más rápido de lo que reflejan los anuncios.
• Señal de alerta: los testigos utilizados no son representativos, el informe se apoya en operaciones antiguas o la vivienda arrastra algo que aún no has detectado, como una derrama aprobada o una obra pendiente en el edificio.

Ante una diferencia amplia, lee el informe completo: los testigos y la fecha de las operaciones comparadas te dicen mucho más que la cifra final.

Implicaciones financieras: hipoteca y financiación

Cuando pides una hipoteca para tu vivienda habitual, el banco no te presta dinero basándose únicamente en el precio acordado ni en la tasación más alta. Su regla de oro es darte, como máximo, el 80 % del valor más bajo entre el precio de compraventa y lo que determine el tasador.

Por eso hay un mito muy común: pensar que si la tasación sale por encima del precio acordado, vas a tener que poner menos dinero de tu bolsillo. No es así.

Este ejemplo, con una vivienda de 200.000 €, muestra cómo cambia el cálculo de la hipoteca en cada escenario:

Esta regla del 80 % aplica a la vivienda habitual. Si la operación es una segunda residencia o una compra de inversión, la mayoría de entidades reduce la financiación al 60-70 % del menor de los dos valores, así que necesitarás más ahorro previo en esos casos.

A esa entrada súmale entre un 10 % y un 12 % del precio para impuestos y gastos de notaría, registro y gestoría. Es el cálculo que de verdad marca cuánto ahorro necesitas el día de la firma.

¿Cómo conseguir una hipoteca sobre el valor de tasación?

Es una situación excepcional. Algunas entidades aceptan calcular la hipoteca sobre el valor de tasación cuando este supera al precio pagado, pero piden un perfil de solvencia muy sólido: contrato indefinido con antigüedad, ingresos estables, una cuota que no pase de un tercio de tus ingresos netos, historial de pagos limpio y, en muchos casos, una garantía adicional o un avalista.

Si no cumples ese perfil por tu cuenta, existe una vía pública: la Línea de Avales ICO para primera vivienda, dirigida a menores de 35 años y a familias con menores a cargo. Cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior), lo que permite financiar hasta el 100 % del valor de tasación o del precio de compra sin aportar la entrada habitual del 20 %. Exige un patrimonio neto inferior a 150.000 €, dos años de residencia legal en España y no figurar en ficheros de morosidad. Está vigente para operaciones formalizadas hasta el 31 de diciembre de 2027, aunque conviene confirmar las condiciones antes de solicitarla porque pueden variar. Repasamos esta y otras ayudas estatales para la compra de vivienda en nuestro blog.

Si tu duda es cómo conseguir una tasación más alta, no hay atajos: entrega al tasador toda la documentación (planos, certificado energético, facturas de reformas, mejoras de eficiencia) y aporta ventas recientes de tu zona que sirvan como referencia. Nada más. Un informe que no refleje el valor real del inmueble no te beneficia, porque el banco lo revisa y es quien asume el riesgo.

El impacto fiscal: ITP y valor de referencia

Empecemos por lo que más confusión provoca: la tasación bancaria y el valor de referencia del Catastro son dos valores independientes, con fuentes y finalidades distintas. La tasación la emite una sociedad privada homologada para medir la garantía de un préstamo. El valor de referencia lo fija la Dirección General del Catastro cada año a partir de los precios de las compraventas formalizadas ante notario, y puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro. Te explicamos cómo hacerlo paso a paso en nuestra guía sobre el valor de referencia del Catastro.

La consecuencia es directa: el ITP se calcula sobre el valor de referencia catastral o sobre el precio escriturado si este es mayor, nunca sobre la tasación del banco. Una tasación bancaria alta no dispara por sí sola una revisión fiscal: lo que activa una comprobación de valores es escriturar por debajo del valor de referencia, y ahí Hacienda puede reclamarte la diferencia con recargo.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo paga el comprador en las viviendas de segunda mano, su porcentaje varía según la comunidad autónoma —entre el 6 % y el 11 % con carácter general— y el plazo general para autoliquidarlo y pagarlo es de 30 días hábiles desde la firma, aunque conviene confirmar el plazo exacto en tu comunidad autónoma. Si quieres ver el detalle del cálculo, los plazos y las bonificaciones existentes, lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre el ITP de una vivienda.

Un apunte que suele pasarse por alto: si compras vivienda nueva a un promotor no pagas ITP. La operación tributa por IVA y por Actos Jurídicos Documentados, y ninguno de los dos depende del valor de tasación.

¿Y si la tasación es inferior al precio de compra?

En ese caso el banco calcula el préstamo sobre la tasación, así que necesitas más ahorro para cubrir la diferencia. Tienes cuatro salidas: renegociar el precio con el vendedor apoyándote en el informe, pedir una segunda tasación a otra sociedad homologada, aportar más capital propio o retirarte de la operación, si firmaste unas arras con una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca (más sobre cómo protegerte en estos casos en nuestra guía sobre el contrato de arras).

Riesgos y precauciones al comprar una vivienda

Los riesgos de la tasación aparecen en los dos extremos:

• Tasación alta: genera una falsa sensación de plusvalía. No amplía tu hipoteca, no reduce tu entrada y, si más adelante vendes, el mercado manda por encima de cualquier informe. Además, escriturar por debajo del valor de referencia catastral —no de la tasación— es lo que puede activar una comprobación de valores, como veíamos antes.
• Tasación baja: te obliga a aportar más ahorro del previsto y es una de las causas más frecuentes de que una compra se caiga, con el riesgo de perder la señal entregada.

Tres precauciones que ahorran disgustos, en orden:

• Negocia primero el precio y encarga la tasación después, cuando ya tengas un acuerdo por escrito. Tasar antes de cerrar la cifra es pagar por un informe que puede quedar sin uso.
• Incluye en las arras una cláusula de condición financiera que te permita recuperar la señal si la hipoteca no se aprueba.
• Consulta el valor de referencia antes de escriturar y compáralo con el precio acordado, para anticipar el coste fiscal real.

En definitiva, la clave está en negociar bien el precio, proteger la señal con una cláusula de financiación en las arras y tener claros los gastos reales antes de firmar. Anticiparte a las posibles diferencias entre la tasación y el precio de compra te evita sorpresas de última hora y te permite afrontar la operación sabiendo exactamente cuánto vas a necesitar.

Si estás valorando comprar una vivienda nueva y quieres evitar sorpresas de tasación, consulta las promociones de Aelca o habla con nuestro equipo comercial para resolver tus dudas de financiación antes de firmar.

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