Vender una casa si uno de los hermanos no quiere

¿Qué hacer cuando un heredero se niega a vender?

Es muy habitual que unos hermanos reciban la vivienda familiar en herencia y uno de ellos se niegue a vender el inmueble. ¿qué hacer entonces? ¿qué recursos nos ofrece la ley?

En líneas generales, cuando se hereda un inmueble, los herederos tienen ante sí tres escenarios posibles:

1. El hermano que no desea vender la propiedad puede optar por comprar a los otros su parte.
2. Si no cuenta con el dinero suficiente o no desea comprar la participación del resto de los hermanos, se debería decidir que la casa se venda y el repartir el dinero obtenido con la venta.
3. Otra opción es la venta en proindiviso, vender la parte de la vivienda a un tercero, aunque esto puede molestar al hermano que no quiere vender.
4. Si todo esto falla, es factible acudir a un mediador a fin de que busque una solución que guste a todos los implicados.

No obstante, imagina que son tres hermanos: dos de ellos desean vender la casa, pero el otro no está de acuerdo.

En este sentido, has de saber que la ley no obliga a nadie a vender su parte si no lo desea. por este motivo, será necesario llegar a un acuerdo e iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común. De esta manera, se opta por la partición judicial de la cosa común (Actio communi dividendo).

No podemos olvidar que, el código civil, en su artículo 400, dispone que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".

¿En qué consiste la pública subasta?

Siempre es mejor llegar a un acuerdo, pero si no es posible, y el bien no es divisible, se puede poner en marcha el procedimiento judicial de venta en pública subasta. Para ello, necesitaremos concurrir con un abogado y procurador cuyos gastos tendremos que abonar. Además, será necesaria la intervención de un perito judicial que será nombrado por el juzgado. A este profesional le corresponde valorar la casa heredada. En cualquier caso, si no estamos de acuerdo con su estimación, siempre podremos impugnarla.

En la puja puede intervenir cualquier tercero e incluso los herederos. Todos menos aquel que se resistía a vender (‘el disidente’).

Desventajas de la pública subasta

Este proceso de subasta y venta a un tercero (que generalmente será una empresa) suele tener desventajas para los que vendan su parte. 

• El precio de venta suele ser inferior al precio real de la vivienda, entre un 35% y un 50%.
• Los hermanos tendrán que hacer frente a gastos por gestiones y abogados. 
• Es muy probable que la relación entre los hermano quede muy deteriorada.
• Además, el proceso suele llevar un tiempo, por lo que habrá que ser paciente con las gestiones.

Sin duda, estamos ante un tema complejo que requiere una gran negociación por parte de los hermanos para ver qué solución satisface a todas las partes. El último recurso es la subasta pública que hemos explicado y que soluciona judicialmente –y de raíz– el problema de desacuerdo existente entre las partes implicadas.