En las operaciones de compraventa inmobiliaria actuales, especialmente cuando se trata de viviendas sobre plano o en promociones inmobiliarias, el contrato reserva vivienda se ha convertido en una práctica habitual que ofrece seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor durante la fase previa a la firma del posterior contrato de compraventa.
La finalidad principal del contrato de reserva de vivienda es garantizar que el inmueble quede bloqueado para un comprador específico mientras se realizan las gestiones necesarias para proceder a la compraventa definitiva. Este documento cumple varias funciones esenciales en las operaciones de compraventa:
Permite al comprador disponer de un plazo de tiempo razonable para conseguir el dinero necesario para la compra, solicitar una hipoteca, revisar la documentación del inmueble y realizar las verificaciones oportunas antes de comprometerse definitivamente. Para el vendedor, supone una garantía de que el interesado tiene una intención real de comprar la vivienda, ya que ha entregado una cantidad de dinero como prueba de su compromiso.
El contrato de reserva se firma habitualmente antes del contrato de arras o del posterior contrato de compraventa. Este momento es crucial porque marca el inicio del periodo de reserva durante el cual ambas partes pueden preparar toda la documentación necesaria.
Es especialmente común en operaciones de compra de vivienda sobre plano o en promociones inmobiliarias, donde los compradores necesitan más tiempo para evaluar el proyecto y gestionar la financiación. En estos casos, el modelo de contrato de reserva de vivienda en construccion incluye cláusulas específicas relacionadas con los plazos de entrega y las características de la futura vivienda.
Para que un documento de reserva de un piso tenga validez jurídica, debe incluir información específica y clara sobre todos los aspectos relevantes de la operación. Normalmente en estos contratos se incluye una serie de datos que se consideran básicos tanto para la identificación del inmueble como de las partes implicadas.
El contrato debe incluir los nombres y los datos personales de las partes implicadas, tanto del comprador como del vendedor, con sus datos fiscales completos. También es imprescindible una descripción detallada de la vivienda, incluyendo:
Además, debe incluirse el número de registro de la propiedad del inmueble y el certificado de cargas para garantizar que no existen limitaciones que puedan afectar a la compraventa.
La cuantía de la señal suele establecerse habitualmente entre el 1% y el 5% del precio acordado de la vivienda, aunque este porcentaje puede variar según las circunstancias de cada operación. Las partes disponen de libertad para fijar lo que consideren oportuno en cuanto al importe.
El contrato debe especificar claramente el procedimiento de pago utilizado para entregar esta cantidad de dinero y el plazo máximo para que se formalice la firma de las escrituras de compraventa.
Es fundamental establecer las cláusulas de rescisión, determinando cuándo se reembolsa el importe de la reserva y en qué casos se pierde esta cantidad entregada. Estas cláusulas deben recoger todas las circunstancias específicas que podrían dar lugar a la rescisión del contrato.
El documento debe incluir la firma de ambas partes y establecer una fecha límite clara para convertir la reserva en un contrato de compraventa definitivo, asegurando que hasta el más mínimo detalle quede recogido en el acuerdo.
El contrato de reserva de vivienda es vinculante para ambas partes una vez firmado, aunque no dispone de una regulación específica en el código civil como ocurre con otros contratos. Esto significa que puede derivar en consecuencias legales si alguna de las partes no respeta los términos acordados.
Una vez que se firma el contrato, ambas partes adquieren obligaciones específicas que deben cumplir. El comprador no puede desistir de la idea de adquisición aunque encuentre otra vivienda, y debe cumplir con los plazos de pago establecidos. Por su parte, el vendedor asume el compromiso de vender la vivienda a esta persona, aunque apareciese una segunda oferta más interesante.
El contrato de reserva no admite revocación, a menos que se hayan incluido unas cláusulas con posibles motivos para la rescisión. Cuando una de las partes decide no seguir adelante con la operación, las consecuencias dependerán de las cláusulas incluidas en el contrato y de los motivos del incumplimiento.
Si el comprador se retira sin justificación, normalmente pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el dinero y, en algunos casos, pagar una indemnización adicional según lo establecido en el contrato.
No se deben confundir en ningún caso estas dos clases de contratos, ya que existen diferencias importantes entre ambos que no podemos perder de vista. La principal diferencia entre reserva y arras radica en su regulación legal y flexibilidad.
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Aspecto |
Contrato de reserva |
Contrato de arras |
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Objetivo |
Bloquear la vivienda temporalmente |
Asegurar definitivamente la compraventa |
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Regulación legal |
No dispone de regulación específica |
Se regula en el Código Civil |
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El contrato de arras se considera más seguro por muchos profesionales debido a su regulación específica en el código civil, mientras que el contrato de reserva, aunque vinculante, no cuenta con esta regulación específica.
Antes de firmar un contrato de reserva de un piso, es fundamental comprobar la situación legal del inmueble en el Registro de la Propiedad. Debes verificar que no existan cargas, embargos o cualquier tipo de limitación que pueda afectar a la compraventa. Si se trata de una vivienda sobre plano, asegúrate de que el promotor cuenta con todas las licencias necesarias.
Solicita siempre un borrador del contrato antes de proceder a la firma para poder revisarlo con detenimiento. Es recomendable que un asesor legal o inmobiliario experto revise el documento para asegurar que todas las cláusulas son justas y están claramente redactadas.
Siempre debes exigir un justificante bancario o recibo oficial del pago realizado. Este documento es fundamental para demostrar que has cumplido con tu parte del acuerdo y te permitirá reclamar la devolución del dinero si fuera necesario.
Una vez que firma el contrato de reserva, debes proceder a la formalización del contrato de compraventa definitivo dentro del plazo establecido en el documento. Este plazo debe estar claramente especificado y es importante respetarlo para evitar la pérdida de la reserva.
La cantidad entregada como reserva se descuenta del precio final de compra cuando se formaliza la operación. Por tanto, no se trata de un gasto adicional, sino de un adelanto del precio total que vas a pagar por comprar la vivienda.
Durante este periodo, debes aprovechar para gestionar la hipoteca si la necesitas, revisar toda la documentación del inmueble y preparar los trámites necesarios para entregar la vivienda en las condiciones acordadas.
¿Es obligatorio firmar un contrato de reserva al comprar un piso?
No es obligatorio firmar un contrato de reserva para comprar una vivienda. Se trata de un documento opcional que puede resultar útil cuando necesitas tiempo para gestionar la financiación o revisar la documentación del inmueble. En muchas operaciones se procede directamente a la firma del contrato de arras o incluso al contrato de compraventa definitivo.
¿Qué pasa si me echo atrás tras firmar un contrato de reserva?
Si decides echarte atrás después de firmar un contrato de reserva sin causa justificada, normalmente perderás la cantidad de dinero entregada como señal. Las consecuencias exactas dependerán de las cláusulas específicas incluidas en tu contrato. No podemos afirmar de una manera rotunda cuál será el resultado, ya que todo dependerá de la situación concreta.
¿Puedo recuperar el dinero de la reserva si no se firma la compraventa?
Puedes recuperar el dinero de la reserva si la no formalización de la compraventa se debe a causas imputables al vendedor o a circunstancias previstas en las cláusulas de rescisión del contrato. Si el comprador está convencido de la compra de la vivienda, el contrato de reserva se erige como la mejor opción. Pero si alberga dudas, porque no está seguro de conseguir que le aprueben la hipoteca, quizás sea más recomendable que se decante por un contrato de arras, ya que podrá rescindirlo y recuperar el dinero tras el pago de la correspondiente indemnización.
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