El usufructo es un derecho que permite a una persona usar y disfrutar de un bien (como una casa) aunque no sea el propietario. Suele darse en herencias, como por ejemplo cuando uno de los cónyuges fallece y el otro mantiene el derecho a vivir en la vivienda, mientras los hijos heredan la nuda propiedad.
Cuando la persona que tiene el usufructo fallece, ese derecho se extingue de forma automática. Es decir, ya no existe como tal. A partir de ese momento, el propietario recupera la plena propiedad del bien. Pero para que esto tenga validez legal, hay que hacer ciertos trámites, y en muchos casos, pagar impuestos.
Cuando se produce esta circunstancia, es fundamental comprender que la consolidación del dominio pleno no funciona de manera automática, sino que requiere una serie de actuaciones formales para acreditar el cambio en la titularidad de los derechos.
El primer paso consiste en obtener el certificado de defunción del usufructuario y proceder a la revisión exhaustiva de la escritura pública en la que se constituyó originalmente el derecho de usufructo. Una vez completada esta fase documental, será necesario iniciar las gestiones correspondientes para formalizar la nueva situación jurídica.
Lo primero es comunicar el fallecimiento a la notaría o al registro donde se otorgó la escritura del usufructo. En muchos casos, también se requerirá tramitar una escritura de extinción del usufructo.
Para que la situación quede reflejada legalmente, hay que acudir al Registro de la Propiedad y solicitar la consolidación del dominio. Esto hará constar que la plena propiedad ha pasado a manos del nudo propietario.
Aquí es donde entra un concepto clave: la consolidación del dominio, que básicamente es cuando el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena del bien tras la extinción del usufructo.
Es el trámite mediante el cual el derecho que antes estaba dividido (usufructo por un lado, propiedad por otro) vuelve a unificarse. Ya no hay dos titulares distintos: ahora hay solo uno, con todos los derechos sobre el bien.
El pleno dominio lo adquiere quien ya era nudo propietario. En muchos casos, son los hijos del usufructuario. Pero hay que oficializar ese cambio para que sea válido en el Registro.
Aquí viene una de las grandes dudas: ¿hay que pagar algo por esto? La respuesta es sí. Aunque no se trata de una compraventa, hay implicaciones fiscales que debes conocer.
Principalmente, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La extinción del usufructo por fallecimiento se considera una consolidación de dominio a título gratuito, por lo que entra dentro de este impuesto.
Sí, en muchos ayuntamientos se exige el pago de la plusvalía municipal, especialmente si el usufructo tenía origen en una herencia. El impuesto se calcula sobre el valor del suelo, desde la última transmisión hasta la fecha del fallecimiento.
El importe a pagar no es fijo. Dependerá de varios factores como la edad del usufructuario en el momento de la extinción o el valor del bien.
La Agencia Tributaria establece una fórmula para calcular el valor fiscal del usufructo en función de la edad del usufructuario fallecido:
89 - edad del usufructuario en el momento del fallecimiento = porcentaje a aplicar sobre el valor del bien.
Por ejemplo, si la persona tenía 80 años, se aplica un 9 % del valor del inmueble.
Imagina que el valor catastral del bien es de 150.000 € y el usufructuario tenía 80 años al fallecer. El porcentaje a aplicar sería del 9 %, por lo que el valor del usufructo a efectos fiscales sería de 13.500 €. Sobre esa base se calcula el Impuesto de Sucesiones.
A veces surgen dudas sobre qué hacer si aún no ha fallecido el usufructuario o si se quiere vender el bien.
Sí, es legal, aunque no habitual. El usufructo se puede ceder o vender, pero es importante saber que el comprador solo podrá usar el bien, no disponer de él.
Si el usufructuario está de acuerdo, puede renunciar voluntariamente ante notario. Este trámite debe registrarse después en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos legales.
Es recomendable contar con asesoramiento profesional antes de comenzar con los trámites. Aunque estos procedimientos puedan parecer sencillos, una gestión incorrecta desde el inicio puede generar complicaciones legales y fiscales importantes.
La ayuda de un experto es especialmente útil para revisar en detalle la escritura original del usufructo y para tramitar correctamente tanto las obligaciones fiscales como la inscripción en el registro, asegurando que se cumplan todos los requisitos legales necesarios.
En estos casos, lo más aconsejable es hacer una valoración conjunta y planificar bien la transmisión. Puede que una sola renuncia o fallecimiento no sea suficiente para recuperar la plena propiedad.
Si estás atravesando una situación relacionada con la extinción de usufructo, asegúrate de contar con asesoramiento profesional. Así evitarás errores y asegurarás que todo esté en regla tanto a nivel legal como fiscal.
¿Cuánto cuesta quitar el usufructo del Registro de la Propiedad?
Entre 100 € y 300 €, dependiendo del notario y los gastos de inscripción.
¿Qué pasa si quiero vender una propiedad con usufructo heredado?
Solo puedes vender tu parte de nuda propiedad. El usufructo sigue vigente hasta que se extinga.
¿Se puede renunciar al usufructo o cederlo antes del fallecimiento?
Sí, siempre que sea por voluntad del usufructuario y quede constancia en escritura pública.
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