Para la aplicación del IVA en obra nueva, es esencial entender el concepto de primera entrega de una vivienda de obra. Contrario a la creencia popular, no siempre se trata de una vivienda adquirida directamente del promotor. La clave reside en si es la primera vez que la propiedad se transmite tras su construcción o rehabilitación completa.
Por ejemplo, si un promotor alquila una vivienda durante un tiempo y luego la vende, esta ya no se considera una vivienda de obra nueva a efectos de IVA, sino una vivienda de segunda mano. En este caso, la operación tributaría por el ITP. Por lo tanto, lo relevante es el número de transmisiones que ha tenido la propiedad, no quién la vende.
Es decir, para que una vivienda de obra nueva tribute por IVA, debe ser la primera transmisión tras su construcción o rehabilitación, independientemente de si el comprador es el primer ocupante o no.
El IVA en obra nueva en España se rige por tipos impositivos específicos que varían según el tipo de vivienda:
El tipo impositivo general aplicable a la compra de una vivienda de obra nueva es del 10% sobre el precio de compraventa escriturado. Este porcentaje se aplica a la mayoría de las viviendas libres, es decir, aquellas que no están sujetas a ningún régimen de protección pública.
Existe un iva reducido para la construcción de obra nueva del 4% para aquellas viviendas que cumplen con los requisitos de viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública. Para poder beneficiarse de este tipo reducido, la vivienda debe estar calificada como VPO y el comprador debe cumplir con ciertos requisitos establecidos por la normativa autonómica y estatal, como límites de ingresos y no ser propietario de otra vivienda.
El importe del IVA se aplica sobre el precio de compraventa que figura en la escritura pública. Es importante destacar que, en general, el IVA se calcula sobre el valor de la construcción, aunque en la práctica se aplica al precio total de la vivienda.
Ejemplo práctico:
Si adquieres una vivienda de obra nueva por un valor de 200.000 euros y se aplica el tipo general del 10%, el iva de una vivienda ascenderá a 20.000 euros (200.000 € x 0,10). Si la vivienda fuera una VPO y cumpliera los requisitos para el tipo reducido del 4%, el IVA sería de 8.000 euros (200.000 € x 0,04).
Es importante tener en cuenta que el IVA se paga al vendedor o promotor, quien es el encargado de ingresarlo posteriormente en la Hacienda Pública. Por lo tanto, el comprador debe prever este gasto adicional al precio de la vivienda.
Es común confundir el IVA con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero son impuestos distintos que se aplican en situaciones diferentes al comprar una vivienda.
El IVA se aplica exclusivamente a la primera transmisión de una vivienda, es decir, cuando se compra directamente al promotor o constructor. Como hemos visto, el tipo general es del 10% y el reducido del 4% para VPO.
Por otro lado, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), también conocido como transmisiones patrimoniales onerosas, se aplica a la compra de viviendas de segunda mano o a las segundas y posteriores transmisiones de viviendas. El tipo impositivo del ITP varía según la comunidad autónoma, oscilando generalmente entre el 6% y el 10%.
En resumen, la principal diferencia radica en el tipo de vivienda y el número de transmisiones: IVA para obra nueva (primera transmisión) e ITP para segunda mano (segundas y posteriores transmisiones).
Además del IVA al comprar una vivienda de obra nueva, existen otros gastos e impuestos que el comprador debe considerar para tener una visión completa del coste total de la adquisición. Estos trámites administrativos adicionales incluyen:
¿Quién paga el IVA en una obra nueva?
El comprador es quien paga el IVA en una obra nueva, abonando el importe directamente al vendedor o promotor, quien a su vez es el responsable de ingresarlo en la Hacienda Pública.
¿Se paga IVA por el garaje y el trastero?
Sí, si el garaje (con un máximo de dos plazas) y el trastero se adquieren conjuntamente con la vivienda en la misma escritura, se les aplica el mismo tipo de IVA que a la vivienda. Si se compran de forma independiente, pueden tener un tratamiento fiscal diferente.
¿Qué pasa con el IVA si la vivienda ha estado alquilada antes?
Si la vivienda ha sido alquilada por el promotor antes de su venta, se considera una segunda transmisión. En este caso, la operación no estará sujeta a IVA, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya que no cumple con el requisito de ser la primera entrega.
¿El IVA de la obra nueva es igual en todas las comunidades autónomas?
Sí, el IVA en obra nueva es un impuesto de carácter estatal, por lo que su tipo impositivo (10% o 4% para VPO) es el mismo en todas las comunidades autónomas de España. A diferencia del ITP y el AJD, que sí pueden variar a nivel autonómico.
¿Cuándo se debe abonar el importe del IVA?
La obligación de pagar el IVA por la compra de una vivienda nueva surge con la celebración del contrato de compraventa. Generalmente, el importe se abona en el momento de la entrega de la vivienda o a través de pagos a cuenta durante la construcción, según lo estipulado en el contrato.
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