¿Qué es el libro del edificio?

¿Para qué sirve el libro del edificio?

El libro del edificio cumple múltiples funciones que van más allá del simple cumplimiento normativo.

• Conocer en detalle los materiales, sistemas constructivos e instalaciones, lo que facilita cualquier intervención futura.
• Planificar reparaciones, inspecciones y reformas de manera más eficiente, al contar con información técnica precisa sobre el edificio.
• Acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística, técnica y de seguridad vigente.
• Facilitar procesos de compraventa, ya que cualquier comprador potencial puede consultar el estado real del inmueble y las obras realizadas.
• Gestionar el mantenimiento desde la comunidad de propietarios, estableciendo rutinas de conservación basadas en las instrucciones de uso y mantenimiento incluidas en el documento.

Para las comunidades de vecinos, este documento resulta especialmente valioso en procesos de rehabilitación o cuando es necesario contratar servicios de mantenimiento especializados, ya que proporciona datos técnicos precisos sobre las instalaciones y elementos del edificio.
 

Cuándo es obligatorio el libro del edificio

La obligatoriedad del libro del edificio viene determinada por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), que entró en vigor en mayo de 2000. Desde entonces, toda vivienda de nueva construcción debe contar con este documento.

Pero la normativa ha evolucionado. Desde 2022, con la implementación del Real Decreto 853/2021 y el impulso del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, también es obligatorio para edificios existentes que se rehabiliten. Esta medida busca promover la rehabilitación energética y garantizar que todos los inmuebles, independientemente de su antigüedad, cuenten con documentación actualizada.
 

¿Quién debe entregar el libro del edificio?

La responsabilidad de elaborar y entregar este documento recae en diferentes figuras según el tipo de edificación:

• En obras nuevas: el promotor o constructor debe entregar el libro del edificio al propietario o a la comunidad de propietarios una vez finalizada la obra.
• En reformas y rehabilitaciones: es el técnico responsable (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) quien elabora y entrega el documento actualizado.

El director de obra es quien habitualmente se encarga de su elaboración, firmándolo junto con toda la documentación de la ejecución del inmueble y los certificados de las empresas e instaladores que han intervenido durante el proceso de edificación.
 

Qué información contiene el libro del edificio

El contenido del libro del edificio está estructurado para facilitar su consulta. La documentación incluida se divide en varios bloques:
 

Documentación administrativa y legal

Esta sección incluye toda la información jurídica y administrativa del inmueble:

• Licencia de obra y licencia de primera ocupación, que acreditan que la construcción cumple con la normativa urbanística.
• Certificaciones energéticas del edificio, cada vez más relevantes en el contexto de eficiencia energética.
• Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor, que certifica la finalización de los trabajos.
• Escritura pública del edificio, incluyendo cargas y posibles gravámenes que afecten al inmueble.
   

Documentación técnica

Aquí se concentra toda la información sobre las características constructivas:

• Proyecto ejecutado y planos actualizados del edificio, fundamentales para cualquier intervención.
• Fichas técnicas de materiales e instalaciones, que detallan qué se ha utilizado en la construcción.
• Manual de uso y mantenimiento del edificio, con instrucciones específicas sobre cómo conservar cada elemento.
• Certificados de instalaciones térmicas, eléctricas, de fontanería y otras, junto con sus inspecciones periódicas.
• Identificación completa de todos los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación (arquitectos, aparejadores, constructores, instaladores).
   

Información para el propietario o la comunidad

Esta parte resulta especialmente práctica para el día a día:

• Garantías y manuales de equipos y materiales instalados en el edificio.
• Normas de conservación, limpieza y revisiones periódicas recomendadas para mantener el inmueble en buen estado.
• Contactos de empresas de mantenimiento o responsables técnicos, facilitando la gestión de incidencias.
• Plan de mantenimiento detallado, que establece las actuaciones necesarias para preservar el edificio.

Es importante recordar que este documento debe actualizarse conforme se realicen nuevas mejoras, labores de mantenimiento o surjan incidencias, convirtiéndose en un archivo vivo del historial del edificio.

Libro del edificio en viviendas unifamiliares

Muchos propietarios de viviendas unifamiliares desconocen que el libro del edificio también es obligatorio para este tipo de inmuebles, siempre que sean de nueva construcción o hayan sido objeto de una rehabilitación integral.

En estos casos, el proceso es similar al de edificios plurifamiliares:

• Lo elabora el técnico director de la obra (arquitecto o arquitecto técnico).
• Se entrega al propietario una vez finalizada la construcción o reforma.
• Debe incluir la misma documentación técnica, administrativa y de mantenimiento.

Su utilidad para una vivienda unifamiliar es incuestionable: te proporciona toda la información necesaria para futuras reformas, certificaciones energéticas o procesos de venta. Además, facilita el mantenimiento preventivo del inmueble y te permite conocer en detalle las características de tu vivienda.
 

Cómo conseguir o solicitar el libro del edificio

Si es un inmueble nuevo

Debes solicitarlo al promotor o constructor que ejecutó la obra. Es su obligación entregártelo junto con las llaves de la vivienda. En caso de no haberlo recibido, puedes reclamarlo formalmente.
 

Si vives en una comunidad de vecinos

El presidente de la comunidad de propietarios debería tener un ejemplar completo del edificio. Si no dispone de él o se ha extraviado con el tiempo, puedes:

• Solicitarlo al Colegio de Arquitectos de tu provincia.
• Acudir al Ayuntamiento del municipio donde se encuentra el edificio, ya que suelen conservar copia de la documentación de obras.
   

Si se ha extraviado o está incompleto

Cuando el libro del edificio original se ha perdido o está desactualizado, puede reconstruirse con ayuda de un técnico (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero). Este profesional recopilará la documentación disponible en organismos oficiales y elaborará un documento actualizado.
 

En rehabilitaciones recientes

Si has realizado una rehabilitación integral, el técnico debe elaborar el libro del edificio actualizado y, según la normativa de cada comunidad autónoma, registrarlo digitalmente en el sistema habilitado para ello. Este trámite puede ser requisito para acceder a subvenciones de eficiencia energética.

Preguntas frecuentes