La provisión de fondos es un anticipo de dinero que el comprador entrega a la entidad bancaria o a la gestoría para que puedan pagar, en su nombre, todos los gastos derivados de la compraventa de la vivienda y la firma del préstamo hipotecario. Es decir, tú depositas el dinero y ellos se encargan de los trámites y los pagos.
Una vez completada toda la tramitación, la gestoría o el banco realizan una liquidación de la provisión: te entregan las facturas de cada gasto y, si ha sobrado dinero, te lo devuelven. Si se ha gastado más de lo estimado, te cobrarán la diferencia, aunque esto es poco habitual dado que la provisión suele calcularse al alza.
Esta figura aparece en diferentes ámbitos —servicios legales, notarías, proyectos de construcción—, pero en el contexto inmobiliario se asocia casi siempre a la compra de una vivienda y a la apertura de la hipoteca.
La entidad bancaria actúa como intermediaria para garantizar que todos los pagos vinculados a la operación se realicen correctamente y en los plazos establecidos. Si el comprador tuviera que gestionar de forma individual cada pago —notaría, registro, impuestos, gestoría—, el proceso sería considerablemente más complejo y arriesgado para todas las partes.
Al recibir la provisión de fondos, el banco o la gestoría asignada puede:
Esto asegura que la compraventa quede correctamente formalizada y que el nuevo propietario pueda inscribir la vivienda a su nombre sin problemas.
Antes de la firma, es importante que sepas exactamente en qué se emplea ese dinero. Los principales conceptos que cubre la provisión son:
| Concepto | Quién lo paga tras la nueva Ley Hipotecaria |
|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | Comprador |
| Notaría (escritura de hipoteca) | Banco |
| Registro de la Propiedad (compraventa) | Comprador |
| Registro de la Propiedad (hipoteca) | Banco |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – vivienda de segunda mano | Comprador |
| IVA – vivienda nueva | Comprador |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) – hipoteca | Banco |
| Tasación de la vivienda | Comprador |
| Gestoría (tramitación hipoteca) | Banco |
| Comisión de apertura (si aplica) | Comprador |
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introdujo un cambio fundamental en el reparto de gastos: el banco asume ahora el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los aranceles notariales de la escritura hipotecaria, los gastos de registro correspondientes a la hipoteca y la gestoría. Esto ha reducido notablemente el importe de la provisión que se solicita al comprador.
Es habitual confundirlos, pero son conceptos distintos:
No existe una cifra fija para calcular la provisión de fondos de una hipoteca, ya que el importe depende de varios factores. Como orientación general, los gastos a cargo del comprador suelen situarse entre el 8 % y el 12 % del precio de la vivienda, aunque este porcentaje puede variar.
Para hacer un cálculo más preciso de la provisión de fondos de tu hipoteca, ten en cuenta:
Para obtener una estimación personalizada y fiable, lo más recomendable es consultar directamente con tu entidad bancaria antes de firmar nada. El banco o la gestoría asignada pueden facilitarte un desglose detallado de los gastos previstos según tu operación concreta.
También puedes solicitar el desglose a tu notario o consultar las tarifas del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, que publica los aranceles registrales oficiales.
La devolución de la provisión de fondos es uno de los aspectos que más preguntan los compradores. El plazo habitual es de entre 4 y 8 semanas tras la firma de las escrituras, aunque puede variar en función de la gestoría, el banco y la carga de trabajo del Registro de la Propiedad de cada localidad.
En cuanto a cuánto suelen devolver de la provisión de fondos, depende de lo ajustada que haya sido la estimación inicial. Lo habitual es recuperar entre el 5 % y el 15 % del importe adelantado, aunque si el banco ha calculado la provisión con bastante margen, el sobrante puede ser mayor.
Una vez que se han pagado todos los gastos y se ha completado la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría debe entregarte:
Recibir esta liquidación detallada es un derecho del comprador, no una cortesía del banco. Si transcurridos dos meses desde la firma no has recibido ni las facturas ni la devolución correspondiente, tienes derecho a reclamarla a tu entidad bancaria o a la gestoría que intervino en la operación.
¿Es obligatorio pagar la provisión de fondos?
En la práctica, sí. Aunque no existe una norma que obligue legalmente al comprador a depositar una provisión de fondos, la entidad bancaria o la gestoría no iniciarán los trámites necesarios para formalizar la compraventa y la hipoteca si no se ha realizado este ingreso. Es una condición operativa sin la que no puede completarse la operación.
¿Quién paga la provisión de fondos?
La provisión de fondos la paga el comprador, que es quien adelanta el dinero a la gestoría o al banco. Sin embargo, parte de esa provisión cubre gastos que, por ley, corresponden al banco —como el AJD o los honorarios notariales de la escritura hipotecaria—. En esos casos, el banco asume directamente esos costes y no los imputa al comprador, por lo que la provisión que se solicita al comprador se limita a los gastos que sí le corresponden: ITP o IVA, tasación, notaría de compraventa, registro de la compraventa y comisión de apertura si la hay.
¿Cuánto suele ser la provisión de fondos?
El importe varía en función del precio de la vivienda, la comunidad autónoma y el tipo de inmueble. Como referencia, los gastos totales a cargo del comprador suelen representar entre el 8 % y el 12 % del precio de compraventa. El mayor peso lo tiene el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en el caso de vivienda usada, cuyo tipo impositivo oscila generalmente entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma. Para una vivienda de 200.000 €, la provisión podría situarse entre 16.000 € y 24.000 €, aunque cada caso es diferente y conviene consultar con tu banco para obtener una cifra ajustada a tu operación.
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