La nuda propiedad es una forma de dividir el derecho de una vivienda en dos partes: por un lado, quien es el propietario legal (pero no puede usarla) y, por otro, quien tiene el derecho de vivir en ella (pero no es dueño).
Este tipo de operaciones suelen darse entre personas mayores que quieren seguir en su casa y obtener dinero por ella, o entre inversores que no tienen prisa en usar la vivienda y buscan una revalorización a futuro.
Aunque el nudo propietario no puede vivir en la vivienda ni alquilarla, sí conserva algo muy valioso: su valor económico. Tiene derecho a:
El usufructuario es quien disfruta del inmueble. Puede vivir en la casa, alquilarla a terceros y seguir utilizándola como residencia habitual. Además, está protegido legalmente, lo que significa que el nudo propietario no puede echarle ni alterar su uso.
La respuesta es sencilla: por interés económico, pero desde perspectivas muy distintas.
Las personas mayores que venden la nuda propiedad suelen hacerlo para obtener liquidez sin tener que dejar su casa. Es una forma de vivir tranquilamente sin renunciar a lo que es suyo, pero con dinero extra. También se liberan de algunos gastos, como el IBI o ciertos mantenimientos, que pasan al nuevo propietario.
Para el comprador, la clave está en el precio más bajo. Al no poder usar la vivienda de inmediato, el valor de compra es inferior al del mercado. Y como inversión a futuro, puede ser una jugada muy rentable, sobre todo si se tiene paciencia y se espera a que termine el usufructo.
Aunque no es una operación complicada, sí hay que cumplir unos requisitos legales y tener en cuenta los impuestos.
En cuanto a la fiscalidad, el vendedor tiene que declarar la ganancia en el IRPF, y el comprador pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). También puede haber que abonar la plusvalía municipal.
Si vendes la nuda propiedad, deberás incluir la operación como ganancia o pérdida patrimonial en la declaración. Si mantienes el usufructo, el uso de la vivienda no cambia, pero Hacienda necesita saberlo.
Antes de lanzarte a comprar, es importante hacer una revisión legal para saber:
Los compradores más habituales suelen ser inversores, herederos o incluso fondos especializados en vivienda para mayores.
El precio de la nuda propiedad se obtiene restando al valor del inmueble el valor del usufructo. ¿Y cómo se calcula eso? Pues depende de la edad del usufructuario. Cuanto mayor sea, menor será el valor del usufructo y, por tanto, más cara será la nuda propiedad.
Sí, y de hecho ese es el objetivo final de la mayoría de compradores.
El usufructo se extingue por varias razones:
Una vez se extingue el usufructo, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio. Para ello, hay que:
No todo es blanco o negro, así que conviene tener claras las dos caras de la moneda.
¿Qué significa la nuda propiedad?
Es tener la titularidad de una casa sin poder vivir en ella. El uso lo tiene el usufructuario.
¿Cómo pasar de nuda propiedad a pleno dominio?
Cuando termina el usufructo (por fallecimiento, renuncia o fin del plazo), el nudo propietario recupera el uso completo.
¿Cómo funciona la nuda propiedad?
Divide el derecho de una vivienda en dos: uno la posee (pero no la usa), y otro la disfruta (pero no es el propietario legal).
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