Aunque existen beneficios fiscales en la venta de vivienda para mayores de 65 años, es fundamental que conozcas qué impuestos pueden aplicarse. La venta de un inmueble está sujeta a una fiscalidad que se articula en torno a dos pilares:
La buena noticia es que, si cumples ciertos requisitos, puedes beneficiarte de exenciones totales en el IRPF, algo exclusivo para personas mayores de 65 años.
Este es el beneficio fiscal más importante que debes conocer: si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia patrimonial está exenta de tributación al 100%. No importa si la ganancia es de 50.000 o 200.000 euros: no pagarás impuestos por ella en tu declaración de la renta.
Esta ventaja fiscal representa un ahorro significativo comparado con lo que abonan contribuyentes más jóvenes, quienes pueden enfrentar tipos impositivos que oscilan entre el 19% y el 28% sobre su ganancia patrimonial.
Para que Hacienda acepte esta exención, tu propiedad debe cumplir con la definición legal de residencia habitual. Esto significa que has vivido en ella de forma continuada durante al menos tres años. Este criterio se verifica mediante:
Existen excepciones a este plazo de tres años en circunstancias especiales como fallecimiento del propietario, matrimonio, separación legal o traslado laboral obligatorio. En estos casos, puedes mantener el beneficio fiscal aunque no se cumplan los tres años completos.
Aquí radica una diferencia fundamental respecto a otros contribuyentes. Los mayores de 65 años disfrutan de la exención de forma incondicional. No necesitas reinvertir el dinero en otra vivienda para beneficiarte de la ventaja fiscal.
Esta flexibilidad no está disponible para menores de 65 años, quienes sí deben reinvertir la totalidad del importe en otra residencia habitual dentro de un plazo de dos años para acceder a la exención.
Esta es una pregunta frecuente que genera confusión. La respuesta directa es: sí, por norma general los mayores de 65 años deben pagar la plusvalía municipal. La exención del IRPF no se traslada automáticamente a este impuesto local.
Sin embargo, existe una situación en la que puedes estar exento del pago: si demuestras que la venta se ha realizado a pérdidas. Desde 2021, tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, no se puede exigir la plusvalía cuando no existe un incremento real en el valor del terreno.
Para acreditar la pérdida, necesitarás documentación que justifique que el valor de transmisión es inferior al de adquisición, teniendo en cuenta las inversiones y mejoras realizadas.
Si vendes una propiedad que no es tu vivienda habitual, también puedes beneficiarte de una exención fiscal como mayor de 65 años. En este caso, la clave está en destinar el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada.
Esta renta te proporciona ingresos periódicos garantizados de por vida, lo que constituye un excelente complemento a tu pensión de jubilación.
Para que la ganancia patrimonial quede exenta mediante esta fórmula, debes cumplir estas condiciones:
Si el importe de la venta supera los 240.000 euros, la parte excedente sí tributará como ganancia patrimonial en el IRPF.
Para aprovechar al máximo los beneficios fiscales y evitar problemas con Hacienda, te recomendamos:
Verifica tu situación administrativa: asegúrate de que tu domicilio fiscal coincide con la vivienda que vendes y que tu certificado de empadronamiento refleja la residencia continuada de al menos tres años.
Solicita asesoría fiscal: un profesional te ayudará a calcular correctamente la ganancia patrimonial y a reunir toda la documentación necesaria. Las normas fiscales son complejas y una consulta previa puede evitarte disgustos.
Conserva toda la documentación: escrituras de compra y venta, facturas de reformas y mejoras, recibos de gastos relacionados con la adquisición (notaría, registro, gestoría). Estos documentos te permitirán calcular correctamente la ganancia patrimonial y justificar posibles pérdidas ante la plusvalía municipal.
Valora profesionalmente tu inmueble: conocer el precio real de mercado te permitirá negociar mejor y planificar fiscalmente la operación.
Vender tu vivienda a partir de los 65 años puede ser una decisión más ventajosa de lo que imaginas gracias a los beneficios fiscales que la legislación española te ofrece. La exención total del IRPF al vender tu residencia habitual, sin necesidad de reinvertir el dinero, te brinda la libertad de usar ese capital según tus prioridades y necesidades.
Si decides vender una segunda propiedad, constituir una renta vitalicia asegurada te permite disfrutar de una exención fiscal de hasta 240.000 euros mientras garantizas ingresos periódicos que complementen tu pensión. Ten presente que la plusvalía municipal sigue siendo exigible, aunque solo cuando el terreno haya experimentado una revalorización real.
Cada situación personal es única, por lo que contar con el apoyo de una asesoría fiscal especializada te ayudará a aplicar correctamente estas ventajas, reunir la documentación necesaria y evitar sorpresas con Hacienda. Aprovechar estos beneficios fiscales es tu derecho: asegúrate de ejercerlo de la mejor manera posible.
¿Qué impuestos no se pagan a partir de los 65 años?
Los mayores de 65 años están exentos del IRPF cuando venden su vivienda habitual, independientemente de la ganancia patrimonial obtenida. También pueden quedar exentos del IRPF en la venta de una segunda residencia si destinan el importe (máximo 240.000 euros) a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses. Sin embargo, esta exención no se aplica automáticamente a la plusvalía municipal, que sí debe abonarse salvo que se demuestre que la venta se ha realizado a pérdidas.
¿Los mayores de 65 años pagan plusvalía?
Sí, los mayores de 65 años generalmente deben pagar la plusvalía municipal cuando venden su vivienda habitual. La exención del IRPF no se extiende a este impuesto local. La única forma de evitar su pago es demostrar que no ha existido incremento de valor en el terreno, es decir, que la venta se ha producido a un precio inferior al de compra o que no ha habido revalorización real del suelo.
¿Cuándo se está exento de pagar IRPF por venta de vivienda?
Estás exento de pagar IRPF por la venta de tu vivienda habitual si cumples dos requisitos: tener 65 años o más en el momento de la venta y haber residido en la vivienda de forma continuada durante al menos tres años. No necesitas reinvertir el dinero obtenido. Si eres menor de 65 años, solo puedes acceder a la exención reinvirtiendo la totalidad del importe en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes a la venta.
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