¿Cómo es el contrato de comodato de una vivienda?

¿Qué es la cesión de una vivienda y cómo funciona?

Ceder una vivienda consiste en transferir su uso y disfrute a un tercero, sin transmitir la propiedad. El titular sigue siendo el dueño a todos los efectos —figura en el Registro de la Propiedad y en el Catastro—, mientras que otra persona vive en el inmueble de acuerdo con las condiciones que ambos hayan pactado, ya sea de forma gratuita o con alguna contrapartida.

Cuando esa cesión es totalmente gratuita, hablamos de comodato. Y qué es un contrato de comodato se resume en el propio significado de la palabra: un préstamo de uso de un inmueble en el que no hay renta ni contraprestación económica. Está regulado en los artículos 1.740 a 1.752 del Código Civil, que lo definen como el préstamo de una cosa no fungible para que se use de ella durante cierto tiempo y después se devuelva.

En este acuerdo intervienen dos partes:

• El comodante: el propietario o titular del derecho que cede la vivienda.
• El comodatario: quien recibe la vivienda y la utiliza. El significado de comodatario es, por tanto, el de usuario del inmueble, no el de inquilino ni el de dueño.

La diferencia con un alquiler convencional es la clave de esta figura. En un arrendamiento existe una renta y se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, con plazos mínimos de prórroga obligatoria y una protección reforzada para el inquilino. En los contratos de comodato no hay pago alguno, no interviene esa ley y el propietario recupera el inmueble cuando termina el uso pactado.

Características principales del comodato

El comodato es un contrato real, gratuito, temporal, personal y centrado en el uso. Sus claves principales son:

• Requiere la entrega del inmueble: No basta con firmar el papel; el contrato solo cobra efecto cuando el propietario entrega las llaves.
• Sin coste alguno: Su gratuidad es absoluta. En el momento en que se exige una compensación económica o renta, pasa a ser un alquiler.
• Duración definida: La cesión está sujeta a una fecha límite o al cumplimiento de un objetivo concreto, tras el cual se debe restituir la vivienda.
• Uso exclusivo, sin rendimiento: Concede el derecho a habitar la casa, pero no a lucrarse con ella (queda prohibido el subarriendo).
• Intransferible: Se concede a título personal a un beneficiario concreto, por lo que este no puede ceder su uso a terceros sin permiso explícito.

Comodato vs. precario: ¿son lo mismo?

Ambos son cesiones gratuitas, pero se diferencian en algo decisivo: la existencia de un plazo o un uso pactado.

El Código Civil resuelve esta frontera en su artículo 1.750: si no se pactó duración ni un uso determinado, el propietario puede reclamar la vivienda cuando quiera y es el ocupante quien debe probar que existía un acuerdo. Ahí está la razón principal para poner el acuerdo por escrito.

Cómo hacer un contrato de comodato de vivienda paso a paso

El Código Civil admite el acuerdo verbal, y de hecho la mayoría de las cesiones familiares nunca se documentan. Sin embargo, saber cómo hacer un contrato de comodato por escrito evita los dos conflictos más frecuentes: discutir cuándo hay que devolver la vivienda y discutir quién paga cada gasto.

El proceso es sencillo:

• Redactar el documento con los datos de ambas partes y las condiciones de la cesión.
• Firmarlo por duplicado, un ejemplar para cada parte.
• Adjuntar un inventario y fotografías del estado del inmueble en el momento de la entrega.
• Elevarlo a escritura pública ante notario si se busca mayor seguridad jurídica. No es obligatorio, pero refuerza la prueba de la fecha y del contenido.

Si buscas un modelo de contrato de comodato, la Comisión General de Codificación del Ministerio de Justicia publicó una propuesta de regulación de esta figura que sirve como referencia fiable para redactar las cláusulas.

Elementos esenciales que debe incluir el documento
 

• Identificación de las partes: nombre, DNI y domicilio del comodante y del comodatario.
• Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral y datos registrales.
• Carácter gratuito: una cláusula que deje constancia expresa de que no existe renta ni contraprestación.
• Duración: fecha de inicio y de finalización, o el uso concreto que justifica la cesión. Este punto es el que convierte el acuerdo en un comodato de vivienda temporal y no en un precario.
• Uso permitido: normalmente, vivienda habitual del comodatario y su familia, con prohibición de subarrendar o de destinarla a actividad económica.
• Estado de conservación y reparto de gastos.
• Causas de resolución anticipada.

Derechos del comodatario y obligaciones del comodante

Entre los derechos del comodatario están usar la vivienda en las condiciones pactadas, hacerlo con plena privacidad —el propietario no puede entrar sin su consentimiento— y mantener ese uso hasta que concluya el plazo acordado. En cuanto a sus deberes, debe cuidar el inmueble, destinarlo únicamente al uso previsto, asumir los gastos ordinarios de conservación y de suministros y devolverlo en el estado en que lo recibió.

Las obligaciones del comodante son menos numerosas, pero relevantes:

• Respetar el plazo pactado y no reclamar la vivienda antes de tiempo, salvo necesidad urgente.
• Abonar los gastos extraordinarios de conservación, siempre que el comodatario le haya avisado antes de realizarlos, salvo que fueran tan urgentes que no pudiera esperar la respuesta.
• Informar de los vicios ocultos que conozca. Si no lo hace, responde de los daños que sufra el comodatario.
• Asumir los tributos ligados a la titularidad, como el IBI, salvo pacto distinto.

Aspectos legales y fiscales a tener en cuenta

Que no haya dinero de por medio no significa que la operación sea invisible para Hacienda. Un contrato de cesión a familiares tiene efectos fiscales para el propietario, y desconocerlos es una de las causas más habituales de regularizaciones posteriores.

¿Cómo tributa la cesión de la vivienda?

Al no percibir renta, el propietario no declara rendimientos del alquiler. Pero la vivienda cedida gratuitamente se equipara a un inmueble a disposición de su titular, lo que obliga a declarar la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.

Según la Agencia Tributaria, esa renta imputada equivale al 2% del valor catastral, o al 1,1% si el valor catastral fue revisado con efectos desde el 1 de enero de 2012. El importe se prorratea por los días de cesión y no admite deducción de gastos.

Además, el comodato no transmite la propiedad, por lo que no tributa como donación. Aun así, cada situación familiar tiene matices —cesiones vitalicias, inmuebles compartidos entre varios titulares o usos profesionales—, así que antes de firmar merece la pena revisar el caso con un asesor fiscal.

Extinción del contrato de comodato

La extinción del contrato de comodato se produce por varias vías:

• Vencimiento del plazo o finalización del uso para el que se cedió la vivienda.
• Necesidad urgente del comodante, que le permite reclamar la restitución antes de tiempo.
• Mal uso del inmueble: destinarlo a un fin distinto del pactado, cederlo a terceros o no conservarlo adecuadamente.
• Acuerdo entre las partes o renuncia del comodatario.
• Fallecimiento del comodatario, cuando la cesión se hizo en atención a su persona.
• Pérdida o destrucción de la vivienda.

Si el comodatario no devuelve el inmueble, el propietario puede reclamarlo judicialmente. Contar con un contrato escrito acelera mucho ese proceso, porque acredita desde el primer momento que la ocupación tenía fecha de caducidad.

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