¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

¿Qué grava el impuesto de plusvalía?

El impuesto de plusvalía municipal —oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el incremento del valor del suelo donde se ubica un inmueble entre el momento en que se adquiere y cuando se transmite.

Es importante destacar que solo afecta al valor del suelo, no al de la construcción. Es decir, se tributa por el aumento de valor del terreno, independientemente de si en él hay una vivienda, un local o un solar.
 

¿Qué tipo de inmuebles están sujetos al impuesto?

Este impuesto afecta a viviendas, locales comerciales, garajes y terrenos urbanos.
Quedan excluidos los terrenos rústicos, que no tributan por este concepto.
 

¿Cómo se calcula la plusvalía de un inmueble?

Desde la reforma legal de 2021, existen dos métodos posibles para calcular el impuesto. El contribuyente puede escoger el más favorable:
 

Métodos de cálculo actuales

• Método objetivo: Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente aprobado por el Ayuntamiento, que depende de los años de tenencia.
• Método real: Se calcula la plusvalía real obtenida, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición del terreno.

En ambos casos, si no hay ganancia, no se paga el impuesto. Eso sí, será necesario justificarlo documentalmente.
 

¿Qué variables influyen en el cálculo?

• El valor catastral del suelo, no del inmueble completo.
• El coeficiente multiplicador aplicado por el Ayuntamiento.
• Los años de posesión del inmueble: a mayor antigüedad, mayor suele ser el coeficiente (hasta un máximo de 20 años).
   

¿Cuánto se paga de impuesto de plusvalía?

La verdad es que no hay una cifra única o una fórmula mágica. El importe de la plusvalía municipal puede variar bastante de un caso a otro, incluso dentro de la misma ciudad. 

Todo depende de cómo haya evolucionado el valor del suelo con el paso del tiempo y de lo que haya decidido tu ayuntamiento en cuanto a tipos y coeficientes. Por eso, merece la pena entender bien de qué depende el cálculo para no llevarse un susto al recibir la liquidación.
 

¿Qué factores determinan el importe a pagar?

El importe depende principalmente de:

• La duración de la tenencia del inmueble.
• El incremento del valor del terreno.
• El municipio donde se ubica el inmueble, ya que cada ayuntamiento fija sus coeficientes y tipos impositivos.
   

Límites y bonificaciones posibles

• En herencias o transmisiones de la vivienda habitual, algunas ciudades aplican bonificaciones de hasta el 95%.
• Hay bonificaciones específicas por comunidad autónoma y municipio, por lo que conviene consultar con tu ayuntamiento.

¿Cuándo hay que pagar el impuesto de plusvalía?

Aunque no siempre se tiene presente, este impuesto tiene unos plazos muy concretos para pagarlo. Y si se te pasa, puedes enfrentarte a recargos o sanciones. Por eso es importante saber desde cuándo empieza a contar el tiempo y cómo varía el plazo dependiendo de si se trata de una venta, una herencia o una donación. Vamos a ver cada caso con detalle.

Plazos según el tipo de transmisión

• En compraventa: el vendedor dispone de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
• En herencias o donaciones: el plazo es de 6 meses, prorrogables hasta un año.
   

¿Qué pasa si no se paga en plazo?

Si no se abona a tiempo, el ayuntamiento podrá aplicar recargos, intereses de demora y sanciones económicas.
 

¿Quién está obligado a pagar el impuesto de plusvalía municipal?

• En una venta, lo paga el vendedor.
• En una donación, el receptor o donatario.
• En una herencia, los herederos.

¿Cómo se paga el impuesto de plusvalía?

A la hora de pagar este impuesto, hay dos formas principales de hacerlo. Una es esperar a que el Ayuntamiento te lo calcule y te lo notifique, lo que se conoce como liquidación. Es cómodo, pero no siempre es la opción más rápida.

La otra posibilidad es hacerlo tú mismo, presentando toda la documentación y calculando el importe a pagar, lo que se llama autoliquidación. Esto te permite ahorrar tiempo, pero también implica más responsabilidad, ya que tendrás que asegurarte de que los datos y el cálculo son correctos.

Se puede pagar mediante:

• Liquidación: el Ayuntamiento calcula el importe y lo notifica.
• Autoliquidación: el contribuyente presenta los datos y realiza el pago por su cuenta.

Sea cual sea el método, vas a necesitar varios documentos clave: la escritura de la compraventa, herencia o donación (según el caso), un justificante del valor al que se compró y al que se vendió (o transmitió), y la referencia catastral del inmueble. Si tienes dudas, lo mejor es acudir al Ayuntamiento o consultar con un gestor, para evitar errores que puedan salir caros más adelante.

Documentación necesaria:

• Escrituras de compraventa, herencia o donación.
• Justificante del valor de adquisición y transmisión.
• Referencia catastral del inmueble.
   

¿Cuándo se puede reclamar el impuesto de plusvalía?

Aunque el impuesto de plusvalía se aplica por norma general cuando hay una transmisión, no siempre tiene sentido pagarlo. En algunos casos, el propietario no ha ganado nada con la operación, e incluso puede haber perdido dinero. En estas situaciones, reclamar no solo es posible, sino también justo. Vamos a ver en qué casos se puede hacer.
 

Casos en los que no hay ganancia

No se debe pagar este impuesto si no se ha producido un incremento real del valor del suelo.
En estos casos se puede solicitar la exención o devolución, presentando:

• Título de adquisición y transmisión.
• Documentación acreditativa del valor de cada operación.

El impuesto de plusvalía municipal puede parecer complejo, pero entender sus claves evita pagar de más. Si tienes dudas sobre tu caso concreto o necesitas calcularlo, te recomendamos acudir al Ayuntamiento. Y si estás pensando en vender o heredar, en Aelca te ayudamos a hacerlo con seguridad.
 

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