¿Qué tener en cuenta al comprar una casa?

La compra de una vivienda implica diversos trámites y gastos. Aunque el más conocido es la escritura pública que se realiza ante notario, también cabe hablar de otros trámites igual de importantes en el proceso de compra de una casa nueva.

Vaya por delante que comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que vas a tomar en la vida, por eso debes meditar cada detalle e, incluso, dejarte asesorar por familiares y entendidos. En cualquier caso, la búsqueda de tu nuevo hogar llegará a buen puerto si sigues estas pautas:

Primeros pasos antes de comprar una vivienda

¿Cuáles son tus necesidades? 

Conviene tener muy claro este punto. Es probable que veas una casa preciosa y te decantes por ella a la primera de cambio, a pesar de que no sea realmente lo que más te convenga. Medita cuáles son las características que debe reunir tu futuro hogar: ubicación, número de habitaciones, zonas comunes, cercanía al trabajo, colegios, comunicaciones… De lo contrario, puedes acabar comprando una casa que a largo plazo puede no amoldarse a tus necesidades.

Tu presupuesto: ¿de cuánto dinero dispones?

Es obvio que debes ceñirte a un presupuesto porque te ayudará a filtrar la búsqueda. Esta asignación económica debe contemplar los gastos de la hipoteca, la mudanza o la decoración. Ten presente que en la actualidad los bancos conceden hipotecas por un máximo del 80 % del valor de la vivienda. Ello nos obliga a contar con unos ahorros de –al menos– el 20 %.

En definitiva, tendremos que averiguar cuál es nuestra capacidad financiera y cuánto esfuerzo nos requeriría pagar mensualmente las cuotas correspondientes. Por supuesto, es recomendable que antes de embarcarnos en esta aventura inmobiliaria estemos seguros de que contamos con unas perspectivas laborales más o menos estables.

En función de este presupuesto y teniendo claras nuestras necesidades ya podremos empezar a consultar el mercado inmobiliario.

¿Cuáles son los gastos de compraventa?

Has de saber que, además del precio que pagues por la vivienda, deberás hacer frente a una serie de gastos. En concreto, hablamos de los siguientes:

• Notaría. Los honorarios notariales de este profesional los regula el Estado y en su cuantía se tiene en cuenta el tamaño de la vivienda.

• Registro de la propiedad. También es el Estado el responsable de fijar las tarifas.

• El pago del IVA. Aunque este impuesto únicamente lo tendrás que pagar en el caso de ser una vivienda de obra nueva. No sería así en el caso de una de segunda mano. En este último supuesto, lo que se abona es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la Comunidad y que varía entre el 6 y el 10 %.

A estos gastos, es posible añadirle, además, los de gestoría. De hecho, puede que prefieras que se encarguen de todos estos menesteres un equipo de profesionales y, de esta manera, ahorrarte los tediosos trámites.

Vivienda de obra nueva o de segunda mano: ¿qué prefieres? 

Una de las ventajas de comprar una vivienda de obra nueva es que esta se adecúa a lo estipulado en el nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado en 2017, que es más ambicioso en cuanto a criterios de eficiencia energética y sostenibilidad que su predecesora.

Una vivienda de segunda mano (anterior a esa fecha), y sin reforma reciente, suele ofrecer menores prestaciones en materia de eficiencia energética, lo que incrementa el coste de las facturas en nuestro día a día.

Pasos para formalizar la compra de una vivienda

Contrato de compraventa privado

Uno de los primeros trámites para la compra de una vivienda suele ser la formalización de un contrato de naturaleza privada entre las partes también conocido como contrato de arras, donde no interviene la figura del notario. Según nos explican en un documento que podemos descargar desde la web del Consejo General del Notariado, la firma de este documento no es obligatoria ni tampoco hace falta inscribir el documento en el Registro. No obstante, una vez realizado es un contrato válido que obliga a cumplir todo lo que en él se recoja.

En este tipo de contrato se especifican aspectos como las características de la casa, si se ha entregado una señal para la reserva, el plazo de entrega del inmueble, etcétera. Así pues, antes de firmar nada es fundamental consultar el estado de cargas de la vivienda, lo cual se puede hacer fácilmente a través del Registro de la Propiedad. Desde este organismo, recomiendan pedir, además, un certificado de legalidad urbanística de la vivienda en cuestión, pues es posible que exista algún tipo de afectación, como un plan urbanístico futuro, que no conste en el Registro.

Firma de la hipoteca

Lo cierto es que es muy probable –a no ser que dispongas de todo el dinero ahorrado– que tengas que solicitar un préstamo hipotecario para poder comprar el inmueble, así que, una vez tengamos la reserva de nuestra vivienda formalizada, toca ponerse con el papeleo de la hipoteca. En este punto conviene que compares las condiciones que ofrecen los distintos bancos. Además, recuerda que es posible que te soliciten los siguientes documentos:

• La inscripción en el Registro de la Propiedad ya que el banco necesita realizar la tasación de la vivienda de la compraventa.

• Fotocopia del DNI de los solicitantes.

• Declaración de la renta.

• Vida laboral de cada uno de los titulares de la futura hipoteca.

• En caso de ser trabajador por cuenta ajena, deberás entregar las últimas nóminas. Los autónomos tendrán que aportar las cuatro últimas declaraciones trimestrales de IVA y de IRPF.

• Los movimientos de la cuenta de los últimos tres meses.

• El contrato de arras que hayas firmado con la inmobiliaria.

En cuanto recibas el visto bueno podrás examinar las condiciones. Recuerda que en ese documento el banco tiene la obligación de consignar el importe del préstamo, la forma de entrega, la amortización, el interés, así como las comisiones y otros gastos como tasación o notaría. Si estás de acuerdo, en unos escasos días se sustanciará ante el notario la firma del contrato de la hipoteca.

Conviene que sepas que, según explican en el Consejo General del Notariado, el comprador también tiene derecho a que la escritura del préstamo se encuentre a su disposición en la notaría tres días antes de la firma a fin de poder revisarla y plantear sus dudas al notario.

Ahora que sabes un poco más cómo funciona el proceso de compra de una vivienda, seguramente lo afrontarás con más tranquilidad. ¡No olvides que tu futura vivienda te aguarda en alguna parte!