Cuando hablamos de propiedades, los números pueden decir mucho… pero no todos significan lo mismo. Aquí conviene no confundir términos.
El valor de referencia es un dato que establece la Dirección General del Catastro y que se utiliza como base para calcular impuestos. Se basa en precios reales de compraventa en la zona, y su objetivo es acercarse al valor de mercado. En cambio, el valor catastral tiene fines fiscales distintos (como el IBI) y suele ser mucho más bajo. La principal diferencia: el de referencia se usa para tributar por transmisiones y donaciones, el catastral no.
Aquí es donde empieza a tocarte directamente, sobre todo si tienes pensado vender, heredar o recibir un inmueble como donación.
Desde 2022, el valor de referencia es la base mínima para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Es decir, aunque compres o heredes un piso por menos dinero, Hacienda puede exigir que tributes sobre este valor si es más alto.
Uno de los objetivos del valor de referencia es reducir la evasión fiscal. Antes, muchas compraventas se declaraban por debajo del valor real para pagar menos impuestos. Este nuevo valor busca estandarizar y aportar objetividad al sistema tributario.
No es una cifra aleatoria ni secreta. El cálculo sigue un proceso técnico bastante definido.
La DGC utiliza modelos estadísticos basados en compraventas reales, cruzando datos de notarios y registros. Cada año se actualiza con criterios homogéneos para todo el país, según zonas geográficas concretas.
Los datos no se inventan: proceden de operaciones registradas ante notario, por lo que reflejan lo que se está pagando de verdad por inmuebles similares al tuyo.
Por ley, el valor de referencia no puede superar el de mercado. En teoría, siempre será algo inferior. Si no lo es, puedes reclamar, pero Hacienda parte de la base de que este valor es objetivo y justo.
Si quieres comprobar el valor de referencia de una vivienda que vas a comprar, heredar o donar, puedes hacerlo de forma gratuita y muy sencilla.
Solo tienes que entrar en https://www.sedecatastro.gob.es y buscar la opción “Consulta de valor de referencia”. Necesitarás el NIF del propietario y la referencia catastral del inmueble.
Una vez dentro, introduces estos datos y accedes al valor vigente. También puedes descargar el certificado para entregarlo en Hacienda si hace falta.
El certificado muestra el valor de referencia, la fecha de cálculo y el municipio, y tiene validez fiscal. Es el documento que Hacienda tendrá en cuenta para calcular tus impuestos.
Este valor no sirve para todo. Pero sí afecta directamente a impuestos muy importantes.
Si compras un piso de segunda mano, el ITP se calcula sobre el valor de referencia, aunque el precio real sea inferior. Si compras más barato, no importa: pagarás por el valor más alto entre el de referencia y el declarado.
Lo mismo ocurre si recibes un inmueble en herencia o donación. El impuesto se basa en el valor de referencia catastral, no en lo que hayas pagado (que suele ser 0 en estos casos).
Hacienda puede considerar que has infradeclarado el valor y reclamarte más impuestos. Puedes aceptarlo o presentar alegaciones con pruebas que justifiquen el precio real de la operación.
No todo está perdido. Si el valor asignado te parece injusto, puedes reclamar y aportar pruebas.
Una tasación independiente de un técnico colegiado puede ayudarte a demostrar que el valor real del inmueble es menor que el de referencia.
Puedes presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa. Ten en cuenta que tendrás que justificar bien tu argumento y asumir el coste de la pericial.
Ya hay casos en los que los tribunales han dado la razón a los contribuyentes, reconociendo que el valor de referencia no se ajustaba a la realidad. Pero cada caso es distinto y necesita buena base documental.
Más allá del papel y las cifras, este valor tiene consecuencias prácticas muy claras.
Si compras por debajo del valor de referencia, tendrás que pagar más impuestos. Y si vendes por menos, Hacienda podría revisarlo. Es importante comprobar el valor antes de cerrar cualquier operación.
Los herederos deben pagar el impuesto sobre este valor, lo que puede suponer una carga económica importante. Saberlo con antelación permite prepararse o planificar la operación.
Consulta siempre el valor antes de firmar nada. Si ves que no se ajusta, valora encargar una tasación o consultar a un asesor fiscal. No hacerlo puede salirte caro.
¿Cómo saber el valor catastral de mi vivienda?
Lo puedes consultar online en la Sede Electrónica del Catastro, con tu DNI y la referencia catastral.
¿Se puede vender por debajo del valor de referencia del Catastro?
Sí, pero pagarás impuestos sobre el valor de referencia si este es más alto.
¿Cuándo se actualiza el valor de referencia?
O cuéntanos lo que necesitas y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible
