La ganancia patrimonial se define como la diferencia positiva entre el precio de venta de un inmueble y su precio de adquisición, considerando también los gastos asociados a ambas operaciones. Este concepto está regulado en la normativa fiscal española y forma parte de los incrementos patrimoniales que deben declararse en el IRPF como ganancia patrimonial.
Es importante distinguir la ganancia patrimonial del rendimiento capital inmobiliario. Mientras que los rendimientos se generan por el alquiler de una propiedad, las ganancias patrimonialessurgen de la venta de un inmueble y representan el beneficio obtenido por la transmisión de la vivienda.
El incremento patrimonial está directamente relacionado con el IRPF, ya que estas ganancias tributan en la declaración de la renta dentro del apartado de rentas del ahorro.
Cuando hablamos del impuesto por la venta de una vivienda, debemos considerar que no existe un impuesto específico, sino que la ganancia obtenida se integra en la base imponible del IRPF.
Para calcular la ganancia patrimonial, debes aplicar la siguiente fórmula:
Ganancia Patrimonial = Precio de Venta - Precio de Compra - Gastos Deducibles
Veamos un ejemplo práctico. Supongamos que compraste una vivienda por 180.000 euros y la vendes por 200.000 euros:
Cálculo: 200.000 - 180.000 - 12.000 - 8.000 - 5.000 = -5.000 euros
En este caso, no habría ganancia patrimonial, sino una pérdida patrimonial de 5.000 euros.
Los gastos deducibles más habituales incluyen:
Cuando vendes tu vivienda habitual con una hipoteca pendiente, el cálculo no se ve afectado directamente por la deuda. Lo relevante para el cálculo fiscal es:
La diferencia principal entre vender una vivienda habitual y una segunda residencia radica en las exenciones fiscales disponibles, no en el método de cálculo de la ganancia.
Existen varias exenciones que pueden reducir o eliminar la tributación:
Exención por reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes eximir de tributación toda o parte de la ganancia patrimonial.
Exención para mayores de 65 años: Las personas de 65 años o más están exentas de tributar por las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de su vivienda habitual.
Las ganancias patrimoniales obtenidas deben incluirse en la declaración de la renta del ejercicio en que se produce la transmisión de la vivienda. Se declaran en el apartado de "Ganancias y pérdidas patrimoniales" dentro de las rentas del ahorro.
Documentación necesaria:
Plazos importantes: La declaración debe presentarse en el plazo habitual del IRPF (abril-junio del año siguiente). No declarar correctamente puede conllevar sanciones y recargos por parte de Hacienda.
El IRPF por incrementos patrimoniales aplica tipos progresivos sobre las ganancias o pérdidas obtenidas:
La distinción entre ganancias a corto plazo (menos de un año de tenencia) y largo plazo no existe en el régimen actual para inmuebles, aplicándose siempre los tipos de las rentas del ahorro.
¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso?
El importe a pagar depende de la ganancia patrimonial obtenida y los tipos impositivos aplicables (19% a 26%). Si no hay ganancia o se aplican exenciones, no hay tributación. Por ejemplo, con una ganancia de 30.000 euros, pagarías aproximadamente 6.240 euros (19% sobre los primeros 6.000 euros y 21% sobre los restantes 24.000 euros).
¿Se puede deducir el coste de reformas en la ganancia patrimonial?
Sí, las reformas y mejoras documentadas con factura son gastos deducibles que reducen la base de cálculo de la ganancia patrimonial. Es fundamental conservar todas las facturas desde el momento de la compra hasta la venta del inmueble.
¿Qué exenciones fiscales aplican al vender mi vivienda habitual?
Las principales exenciones son: para mayores de 65 años (exención total), exención por reinversión en vivienda habitual (si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años) y, en algunos casos, exenciones específicas por comunidad autónoma. Estas exenciones solo aplican a la vivienda habitual, no a segundas residencias.
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