En esta guía completa te explicamos qué es el valor mínimo fiscal, cómo se calcula, para qué sirve y qué consecuencias tiene vender o comprar una vivienda por debajo de este valor.
El valor mínimo fiscal de una vivienda es el precio de referencia que las Administraciones Públicas, generalmente las Haciendas autonómicas, establecen como base mínima para calcular los impuestos derivados de transmisiones de inmuebles (compraventas, herencias, donaciones).
Este valor no siempre coincide con el precio pactado entre comprador y vendedor, y si existe una discrepancia, Hacienda tomará el valor mayor para calcular los impuestos correspondientes.
El valor mínimo fiscal vivienda es una estimación basada en el mercado inmobiliario, pero no refleja de forma exacta el precio de venta individualizado de cada inmueble.
Factores como el estado de conservación, la ubicación o la antigüedad pueden hacer que el precio de mercado sea inferior o superior al valor fiscal asignado.
Cada Comunidad Autónoma establece su método para calcular el valor mínimo fiscal, aunque se basan en parámetros similares: valor catastral, coeficientes de mercado, y tablas de referencia publicadas por la propia administración autonómica.
Por lo tanto, no es un único valor fijado a nivel estatal, sino que varía según el territorio.
El valor mínimo fiscal sirve como base imponible mínima para calcular diversos impuestos relacionados con las transmisiones de bienes inmuebles.
Su importancia radica en que garantiza que no se subdeclaren valores en las compraventas o herencias para pagar menos impuestos.
Algo que debes tener en cuenta, son los impuestos que están relacionados con el valor mínimo fiscal. Aquí tienes listados, los más importantes.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando compras una vivienda de segunda mano, el ITP se calcula sobre el mayor valor entre el de compraventa y el valor mínimo fiscal.
Si compras por debajo del valor fiscal, Hacienda podrá exigir el impuesto conforme al valor mínimo fijado.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
En las herencias y donaciones, el ISD se calcula utilizando el valor mínimo fiscal para evitar que los inmuebles se declaren por un valor irrealmente bajo.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) también puede verse afectado, aunque se calcula más específicamente sobre el valor catastral del suelo.
Otros casos (herencias o donaciones de vivienda)
Además de compraventas, el valor mínimo fiscal también se aplica a cualquier transmisión gratuita de un inmueble: donaciones, adjudicaciones en divorcios, herencias, etc
Riesgo de comprobación por parte de Hacienda
Si el valor declarado en la escritura es inferior al valor mínimo fiscal, Hacienda puede iniciar una comprobación de valores y exigir el pago de la diferencia tributaria más intereses.
Sanciones o recargos
En caso de que Hacienda detecte un valor declarado inferior, puede imponer sanciones de hasta el 50% del importe no ingresado, más recargos e intereses de demora.
Para calcular el valor mínimo fiscal de una vivienda se deben tener en cuenta una serie de factores y conocer la forma correcta de calcular el coeficiente mínimo fiscal. Aquí, te contamos todo lo que necesitas saber sobre esto.
Diversos factores influyen en el calcular valor mínimo fiscal de un inmueble:
El cálculo del coeficiente valor mínimo fiscal consiste en aplicar un coeficiente multiplicador al valor catastral.
Este coeficiente, determinado por cada comunidad autónoma, ajusta el valor catastral para que se aproxime al precio real de mercado.
Ejemplo:
Si el valor catastral es de 100.000 € y el coeficiente multiplicador es 1,2, el valor mínimo fiscal será 120.000 €.
Para calcular valor mínimo fiscal de un inmueble puedes:
Ejemplo práctico:
En comunidades como Madrid o Cataluña, puedes hacer la consulta online introduciendo los datos de la vivienda.
Si consideras que el valor mínimo fiscal de una vivienda no refleja correctamente su valor real, puedes:
¿Qué pasa si compro una vivienda por debajo del valor mínimo fiscal?
Si compras una vivienda por debajo del valor mínimo fiscal, Hacienda puede exigir el pago de impuestos conforme al valor fiscal, más intereses de demora y, en caso de ocultación voluntaria, sanciones.
¿Cuál es el precio mínimo que se puede escriturar por una vivienda?
El precio mínimo para escriturar una vivienda, sin riesgos fiscales, debería ser igual o superior al valor mínimo fiscal vivienda determinado por Hacienda. De lo contrario, puedes verte obligado a regularizar la situación tributaria.
¿Cuál es el valor fiscal de una vivienda?
El valor fiscal de una vivienda es la cantidad que Hacienda considera como base mínima para calcular impuestos.
Se obtiene aplicando el calculo coeficiente valor minimo fiscal al valor catastral y puede consultarse online en las páginas de las Haciendas autonómicas.
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